ניכוי הוצאות תשלום חובות עבר שנצברו על נכס מקרקעין

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מתיר בניכוי לשם קביעת סכום השבח: "הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה…"

על מנת להתיר הוצאה כלשהי בניכוי לפי סעיף 39 לחוק, יש לעבור תחילה את 2 תנאי הסף הבאים:

  1. ההוצאות אינן מותרות בניכוי כהוצאה שוטפת לפי פקודת מס הכנסה.
  2. ההוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה.

בשבוע שעבר פורסם פס"ד של ו"ע 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח ת"א ובו נדונה השאלה, האם הוצאות שהוציאה חברת קיסריה השקעות בע"מ (להלן: "החברה") בגין תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של המחזיקים הקודמים בנכס מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק?

בעניין התרת הוצאות ארנונה בעת חישוב השבח נקבע בו"ע 12876-02-15 סימה פרוצ'נסקי כי אין מקום להתיר בניכוי מן השבח את הוצאות הארנונה ששולמו על ידי העוררים שכן הוצאות ארנונה הינן הוצאות שוטפות, המשולמות על ידי מחזיק הנכס, שאין בתשלומן משום השבחה של הנכס או יצירת יתרון מתמיד שלא היה בנכס קודם לכן. (ראו הרחבה במאמר מיום 07/04/2016)

בשבוע שעבר פורסם פס"ד של ו"ע 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח ת"א ובו נדונה השאלה, האם הוצאות שהוציאה חברת קיסריה השקעות בע"מ (להלן: "החברה") בגין תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של המחזיקים הקודמים בנכס מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק?

במקרה הנדון, מכרה החברה בשנת 2017 זכויות חכירה במקרקעין ביפו, אשר בבעלות הפטריארכיה היוונית (להלן: "הכנסייה"), אותם רכשה בשנת 2004, כאשר לטענתה נדרשה במהלך השנים ע"י הכנסייה לשלם חובות ארנונה ומים מהעבר הרובצים על המקרקעין וכן היטלי פיתוח ותיעול החלים על המקרקעין ומשכך דרשה להכיר בהן בניכוי כנגד השבח במכירה.

בית המשפט ביצע תחילה אבחנה בין חובות עבר, שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של מחזיקים קודמים בנכס, שלחברה הייתה מחויבות חוזית לפרוע אותם וקבע שיש לבחון אותם במישור "שווי הרכישה" ולא במישור ההוצאות המותרות, לבין חובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של מחזיקים קודמים בנכס, שלחברה לא הייתה מחויבות חוזית לפרוע אותם או בחובת עבר בגין תקופת החזקתה של החברה עצמה בנכס, שאותם כן יש לבחון במישור ההוצאות המותרות.

בכל הקשור למישור התרת ההוצאות קבע בית המשפט, כי אין לקבל טענה שסעיף 39 רישא לחוק, התכוון להתיר בניכוי כל הוצאה שנועדה לאפשר את מכירת הממכר, אלא יש לפרש את המונח "הוצאות במכירת הזכות במקרקעין" כהוצאות הקשורות במישרין לפעולת המכירה עצמה של הזכות במקרקעין.

ולכן, מאחר ותשלום ארנונה אינו בגדר הוצאה הונית מותרת, אזי אין נפקות לעובדה אם מדובר בתשלום שוטף או אם מדובר בתשלום חוב ארנונה שהצטבר על הנכס בידי המחזיק על פני תקופה ממושכת. העובדה שתשלומי ארנונה התגבשו לכדי חובות עבר שרובצים על הנכס – אין בה כדי לשנות את עורה של הארנונה ולהפכה ל"הוצאה הונית".

בכל הקשור למישור "שווי הרכישה" קבע בית המשפט כי טענת החברה כי הייתה לה התחייבות חוזית לשלם את היטלי התיעול מובילה למסקנה, כי היה עליה לדווח למנהל מס שבח במסגרת הדיווח על עסקת רכישה על "שווי מכירה" גדול יותר הלוקח בחשבון לפי עיקרון צירוף כלל התמורות, את תשלום היטלי התיעול כחלק מהתמורה ואילו הייתה עושה כן, הייתה זכאית ליהנות במסגרת עסקת המכר מהפחתת "שווי הרכישה" הכולל בחובו את תשלומי היטלי התיעול.

משלא עשתה כן, היענות לבקשתה כעת תפגע שלא בצדק בקופה הציבורית ובעקרון רציפות מיסוי תקופת השבח.
בית המשפט התייחס גם לטענת החברה לפיה בע"א 8138/06 סלון מרכזי נקבע שאין להשלים עם תוצאה של אי התרת הוצאות שהוכח כי עמדה בהן בפועל וקבע, כי לא כל הוצאה, תהא אשר תהא, אשר לא הותרה בניכוי במס הכנסה תותר אוטומטית בניכוי בשומת מס שבח אלא רק כזו שעומדת במבחני ניכוי ההוצאות לפי סעיף 39 לחוק ובראש ובראשונה בתלות בטיבה ההוני של ההוצאה.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את הערר וקבע כי אין להתיר את תשלום חובות העבר בגין ארנונה והיטלי התיעול בניכוי כנגד השבח במכירה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה