תכנון משפחתי של רכישת דירות מגורים – סוף מעשה במחשבה תחילה

החל מיום 24/06/2015, קפצו שיעורי מס הרכישה, במדרגת המס הראשונה, ברכישת דירה נוספת מ-5% ל-8% והפכו את עסקת רכישת דירה להשקעה, לעסקה עתירת מס וממילא לפחות כדאית כלכלית.

עם זאת, כאשר מזדמנת אפשרות לרכישת דירה/ות מגורים ע"י בני משפחה, תכנון נכון של חלוקת הדירה/ות בין בני המשפחה, עשוי לחסוך מסים רבים הן במועד הרכישה הנוכחי והן ברכישת דירות נוספות ע"י בני המשפחה בעתיד.

ואולם, תכנון שכזה ראוי שיבוצע מלכתחילה ולא בדיעבד – כפי שניתן ללמוד מפסק דין שפורסם בשבוע שעבר בו"ע 43384-04-14, "אנור חברה לבנין ונכסים בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין – טבריה".

במקרה הנדון, מונה כונס נכסים לצורך מכירת 2 יחידות מגורים אשר היו בבעלותה של חברת "אנור" כחלק מהליך פירוק החברה.

מר משה מרציאנו, שהיה נושה של החברה, הציע לרכוש את יחידות המגורים בסכום של
כ-1.6 מיליון ₪ , כך שיתרת חובה של החברה כלפיו, העומדת על למעלה מ- 2.5 מיליון ₪, תקוזז בגובה סכום הרכישה.

כונס הנכסים ביקש מבית המשפט להתיר לו להתקשר עם מר משה מרציאנו בעסקת המכר ובית המשפט נעתר לבקשתו.

ואולם, כחצי שנה לאחר מכן חתם בית המשפט על צו, אשר במסגרתו אישר את מכירת הנכסים על שם ילדיו של משה מרציאנו – דוד וטליה וכך גם נחתמו הסכמי המכר עם החברה, תוך שנרשם בהסכם "והואיל ומשה מרציאנו המחה והעביר לקונה את זכויותיו לרכישת הדירה…".

בהתאם לכך – הוגשו הצהרות למנהל מסמ"ק על מכירת יחידות המגורים בין החברה לדוד וטליה.

ואולם, מנהל מסמ"ק לא קיבל את ההצהרות וקבע כי משה מרציאנו הוא הרוכש האמיתי בעסקה ולכן התבקש לתקן את הדיווחים ולמלא הצהרות על עסקה נוספת והיא – מכירת יחידות הדיור ממנו לילדיו.

בפסק הדין נקבע, כי שקלול הנסיבות שאפפו את העסקה בזמן אמת, לרבות העובדה שבדיווחים הראשוניים לבית המשפט הובהר כי משה מרציאנו הינו רוכש הנכסים, העובדה שלאורך כל הדרך הוא שימש כרוח החיה וכגורם הדומיננטי בעסקה, הוא זה שנכח בהליך ההתמחרות והציע את ההצעה לכונס הנכסים והוא זה שהיה לו האינטרס הכלכלי בעסקה –  מלמד כי העסקה האמיתית נרקמה בשלב הראשון בין חברת אנור לבין משה מרציאנו ורק לאחר מכן השתכללה עסקה נוספת בין משה לילדיו.

בית המשפט התייחס גם לטענתו של משה מרציאנו, כי הוא רק מימן את העסקה ולא רכש את הנכסים לעצמו וקבע כי: "מצב שבו הורה מממן רכישת נכס עבור ילדיו הוא מצב טבעי ולגיטימי במציאות ימינו. עם זאת, סיטואציה מעין זו צריכה להיות אמיתית ולהשתקף לאורך כל הדרך מהנסיבות האופפות את העסקה ולא "להתבשל" תוך כדי התקדמות העסקה, כדי לשנות את זהות הרוכש משיקולי מס".

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את הערר וקבע כי מטרת המתווה שגובש מאוחר יותר, הייתה לחסוך בתשלומי מס ועל כן בצדק קבע מנהל מסמ"ק כי יש לפצל את עסקת רכישת יחידות המגורים ל-2 עסקאות עוקבות.

ניתן לראות אם כן, כי נסיבות כריתת העסקה הן אלמנט חשוב, שבית המשפט יעניק לו משקל רב בבואו לקבוע מהי העסקה האמיתית שנכרתה ועל כן ישנו ערך מוסף רב לתכנון העסקה מראש גם בהיבטי המס.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה