תיקון 93 לחוק יחול רק כאשר מדובר בדירתו היחידה של החבר בקבוצת הרכישה

במסגרת תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב1), ניתנה אפשרות לבעלי זכויות בקבוצת רכישה שטרם מומשו, לרכוש דירה בשיעורי מס רכישה של דירה יחידה כדלקמן (וראו הרחבה במאמר מיום 28/06/2018):

"רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה (בפסקת משנה זו – הדירה בקבוצת הרכישה)  ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה:

1. ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה.
2. 5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה."

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 28123-04-21 מלכיאור ואח' נ' מדינת ישראל אשר דנה בערר שהוגש על החלטת מנהל מסמ"ק ירושלים לתקן את שומת הרכישה כדירה יחידה, שקבע בתחילה מכח תיקון 93 לחוק לבני הזוג מלכיאור ברכישת דירה ברחוב אלדד בירושלים (להלן: "הדירה") ,  ולקבוע כי למעשה בני הזוג מלכיאור אינם זכאים להקלה שהעניק להם בתחילה  מכח תיקון 93 לחוק.

מנהל מסמ"ק טען בהחלטתו, כי בעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה (מושא הערר
בו"ע  27213-02-19 ראו הרחבה במאמר מיום 21/01/21), הייתה בבעלותם דירת מגורים אחרת ומשכך אינם עומדים בהוראות תיקון 93 לחוק הדורשות ש"בעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה" והתוצאה היא, שהם אינם זכאים למס רכישה מופחת ברכישה הדירה.

בני הזוג מלכיאור (להלן: "מלכיאור") טענו, כי יש לפרש את המושג "דירה יחידה" ככוללת גם דירה חלופית שהיא בחזקת דירה יחידה, שכן המחוקק התכוון גם למצב בו הזכות בקבוצת רכישה מהווה דירה חלופית. קרי, כאשר התחייב הרוכש למכור דירה קיימת תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה בקבוצת רכישה או תוך 12 חודש מיום סיום בנייתה, לפי המאוחר.

בית המשפט דחה טענה זו של מלכיאור, תוך שהוא מסביר כי תכליתו של סעיף קבוצת הרכישה היא מתן מענה לתא משפחתי החסר כל דירה אחרת בבעלותו והמבקש לרכוש מדור, כאשר ניסיונותיו לעשות זאת באמצעות קבוצת רכישה לא צלחו וכי במקרה דנן, ישנו הסדר שלם המגשים את תכליתו ביחס להקלה במס רכישה לרוכש שלא הייתה בבעלותו דירת מגורים, הן לפי לשון החוק והן לפי תכלית החוק.

אי לכך קבע בית המשפט, כי הן לפי לשון החוק והן לפי דברי ההסבר בהם הובהרה כוונת המחוקק באופן חד משמעי,  רק רוכש אשר עובר לרכישת הדירה החדשה, החזיק בדירה אחת בלבד, יהיה זכאי להקלות המפורטות בסעיף, בכפוף לעמידתו ביתר תנאי הסעיף ואין מקום לפרשנותם של מלכיאור לפיה, במקום בו קיימת לתא המשפחתי דירה ראשונה ונרכשת דירה נוספת בקבוצת רכישה – זו תיחשב לדירה חלופית לאחר שתמכר הדירה הראשונה, ואז תיחשב הדירה בקבוצת רכישה לדירה יחידה, על מנת לזכות בקבלת ההקלה במס בעת רכישה דירה חדשה.

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה