תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין – הקלת מס משמעותית בפרויקט תמ"א 38

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") אשר הוסף בתיקון מס' 62 לחוק מיום 6/3/08, קבע הוראות מיסוי ייחודיות במכירת זכויות בניה שניתנו מכוח תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה בפני רעידות אדמה.

הרציונאל במתן הפטור היה מתן פטור ממס למוכרים, אולם רק כאשר התמורה בעד מכירת זכויות הבניה ניתנה ב"שירותי בניה לפי תכנית החיזוק", דהיינו, לא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף כגון שירותי בניה בגין זכויות בניה שאינן מכוח תמ"א 38.

גם תיקון 74 לחוק מיום 7/8/2012, העוסק בהחלת הוראות פרק חמישי 5 לחוק על עסקאות תמ"א 38 שמבוצעות בדרך של הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש (38/2), הדגיש כי הפטור יינתן אך ורק עד לשווין של זכויות הבניה מכח התמ"א ולא מכח תב"ע.

אי לכך, במקרה בו יש בפרויקט תמ"א 38/2 בנוסף לזכויות הבנייה מכוח התמ"א גם זכויות בנייה מכוח תב"ע, הרי שלא כל העסקה תהיה פטורה, וזאת גם אם הדירה החליפית אינה חורגת מהתקרה שנקבעה, שכן הפטור ניתן עד גובה שוויין של זכויות הבנייה לפי תוכנית החיזוק, כאשר בכל מקרה בו יש זכויות גם מכוח תב"ע, המכירה תיוחס גם לזכויות מכוח התב"ע וגם מכוח התמ"א באופן יחסי ועל כן הפטור שיינתן יהיה חלקי בלבד.

בתאריך 4/8/2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו – 2016, ובמסגרתו גם תיקון 88 לחוק.

כחלק מתיקון 88 לחוק, בוצעו מספר שינויים בסעיפי ההגדרות בפרק חמישי 4, העוסק בפינוי בינוי ובפרק חמישי 5 לחוק, העוסק כאמור בתמ"א 38, אשר מעתה יפנו סעיפים אלו, לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

כמו כן, הוראות פרק חמישי 5 לחוק, שתוקפן היה עתיד לפקוע בסוף השנה, הוארכו עד ליום 31/12/2021 וכך גם בוצע לגבי סעיף 31ב לחוק מע"מ.

ואולם, השינוי המהותי שבוצע בתיקון הינו מחיקת המילים: "עד גובה שווין של זכויות הבניה כאמור" הן בסעיף 49לג(א) העוסק בתמ"א 38/1,3 והן בסעיף 49לג1(א) העוסק בתמ"א 38/2.

המשמעות של מחיקת המילים הללו, הינה שבפרויקט תמ"א 38 יינתן מעתה פטור ממס גם על זכויות תב"ע בפרויקט ולא רק עד גובה שווין של זכויות תמ"א כפי שניתן עד היום.

עם זאת יודגש, כי תיקון זה יחול רק על עסקאות שיום המכירה לגביהן נקבע החל מיום 21/8/2016.

כפי שניתן לראות, מדובר בהקלה משמעותית אשר תביא במרבית הפרויקטים, בהם יש בנוסף לזכויות הבנייה מכוח התמ"א גם זכויות בנייה מכוח תב"ע, לחבות מס שבח ומע"מ בגין שירותי הבניה, נמוכים יותר ותקל על היזם בביצוע עסקאות תמ"א 38.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה