שכ"ט עו"ד מטעם הקבלן ייחשב כחלק משווי המכירה

כאשר מבוצעת עסקת מכירה, נדרש לקבוע את שווי המכירה, אשר במקרים רבים מורכב מתשלומים שונים ומגוונים, אשר לצדדים יש אינטרס שלא לכלול אותם בשווי המכירה על מנת להפחית את חבות המס בעסקה.

עם זאת, בית המשפט העליון קבע פעמים רבות בעבר, כי עיקרון "צירוף כל התמורות" הינו עיקרון יסוד במיסוי מקרקעין, אשר לפיו "שווי המכירה" לעניין מס הרכישה יכלול את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוכר או למי מטעמו, כאשר עיקרון זה מצריך בחינת מכלול ההתחייבויות שנטל על עצמו הרוכש, הישירות והעקיפות כאחד (ראו דנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א).

במאמר מיום 26/11/2015 עסקנו בשאלה האם תשלום לעו"ד של הקבלן מהווה חלק מ"כלל התמורות" לעניין מס רכישה, והראנו שקיימים 2 פסקי דין סותרים שהתקבלו בוועדות ערר:

ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "הבונים") קבעה שמאחר ועל הקבלן לא מוטלת החובה שבדין, לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם –  אין הצדקה להחיל במקרה זה את עקרון "צירוף כל התמורות" ואילו ו"ע 23460-10-14 בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "בט") קבעה שכאשר מוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס מקרקעין לקונה, כוללת התחייבותו זו גם התחייבות לרישום הזכויות על שם הקונה ועל כן התשלום עבור שירות זה מהווה תמורה עבור הזכויות במקרקעין שיש להחיל עליה את עיקרון "צירוף כל התמורות".

השבוע, נקבעה לבסוף ההלכה בעניין זה בבית המשפט העליון הן בעניין בט והן בעניין הבונים (ע"א 4140/15, 6895/15) אשר הכריעה לטובת האמור בפסק הדין בעניין בט.

בית המשפט העליון קבע כדלקמן: "מקום שמדובר ברכישת דירה מקבלן והקבלן מחויב בדין או לפי החוזה בין הצדדים לרשום את הדירה הנרכשת באמצעות עורך דינו, שכר הטרחה הוא חלק אינטגרלי משווי הדירה; כך שכן ברי כי "חבילת העסקה" ו"צירוף כל התמורות" – ולעניין זה אין נפקא מינה אם התשלום משולם לקבלן או לעורך הדין במישרין – כוללים את הליך הרישום באמצעות עורך הדין, לרבות לעניין מס רכישה."
עם זאת, בית המשפט העליון סייג את קביעתו וקבע כי אין לומר בהכרח ששירותים משפטיים אחרים, שאינם במובהק וכל עיקר חלק מחיובי הקבלן בעסקה, שעשוי עורך הדין למלא, ככל שהדבר נוגע להיבט המס, יהיו אף הם חלק משווי הרכישה; העניין תלוי נסיבות, וחזקה על שלטונות המס שינהגו בהגינות ולא יכרכו לצרכי מס מה שאינו טעון כריכה.

ניתן לראות אם כן, כי שאלת צירוף שכ"ט עו"ד מטעם הקבלן לשווי המכירה, אשר עמדה במחלוקת  והרבה מייצגים נהגו בה לפי "שיטת מצליח",  הגיעה השבוע לכדי הכרעה לפיה יש לכלול את שכ"ט עו"ד מטעם הקבלן כחלק משווי המכירה ולשלם גם עליו את מס הרכישה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה