שינויים במס רכישה במסגרת חוק ההסדרים

במסגרת "חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־ 2024) התשפ"ג – 2023" (להלן: "חוק ההסדרים") שפורסם ברשומות בשבוע שעבר, בוצעו 2 שינויים בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), העוסק במס רכישה.

הוראת שעה לעניין שחלוף דירה

החל מתאריך 07/07/2021, פקעה הוראת השעה שנקבעה בתיקון 85 וחזרה התקופה בה ניתן להחזיק 2 דירות בו זמנית ועדיין להיחשב כמחזיק דירת מגורים יחידה, להיות 24 חודשים, הן לעניין שיעור מס רכישה כאמור בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק והן לעניין פטור ממס שבח, כאמור בסעיף 49ג(1) לחוק.

במסגרת חוק ההסדרים, נוסף תיקון 102 לחוק אשר קובע, כי בתקופה של שנתיים מיום 01/06/2023, תהיה התקופה בה ניתן להחזיק 2 דירות בו זמנית ועדיין להיחשב כמחזיק דירת מגורים יחידה, 18 חודשים הן לעניין שיעור מס רכישה כאמור בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק והן לעניין פטור ממס שבח, כאמור בסעיף 49ג(1) לחוק, כאשר לעניין מס רכישה יחול התיקון על זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים שנרכשה ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו, יום התחילה – 01/06/2023.

דירת מעטפת

ב"הלכת נחמה" (ע"א 6107/20 מנהל מסמ"ק ת"א נ' נירה מעין ושלמה אליעזר נחמה) ניתן "הכשר" בית המשפט העליון לרכישת "דירת מעטפת" ושיפוצה לצורך מכירתה כדירת מגורים. (וראו הרחבה במאמר מיום 21/07/22)

בדברי ההסבר לתוכנית הכלכלית שהיוותה בסיס לחוק ההסדרים נכתב, שכיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה ("דירת מעטפת"), כאשר בשל נוסח הסעיף יש מחלוקת לגבי השאלה, האם דירות מעטפת מוגדרות כדירת מגורים לצורך מיסוי מקרקעין, והאם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה.
לאור העובדה שמבחינה מהותית אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.

אי לכך, תוקנה בחוק ההסדרים (במסגרת תיקון 101 לחוק) הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק הכוללת כיום 2 חלופות לעניין מס רכישה באופן הבא:

בחלופה הראשונה בפסקה (1) נוסף המשפט: "והכל למעט דירה המנויה בפסקה (3)", ולאחר פסקה (2), נוספה פסקה (3) הכוללת חלופה שלישית להגדרת דירת מגורים כדלקמן:

"דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה."

 יצוין, כי תחילתו של סעיף 9 לחוק לעניין "דירת מעטפת" הינו ביום 01/01/2024 ומשכך החל ממועד זה גם רכישה, הכוללת התחייבות מצד מוכר לבנות קירות חיצוניים בלבד מבלי להשלים את הבנייה, בדירה בבניין המיועד לשמש למגורים – תיחשב כרכישת דירת מגורים לצורך מס רכישה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה