שינויים בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת הצעת חוק להעמקת גביית המיסים

בתאריך 28/10/2015 פורסמה הצעת חוק להעמקת גביית המיסים ולהגברת האכיפה (תיקוני חקיקה), הכוללת מספר שינויים בתחום מיסוי הנדל"ן, אשר חלקם הוצגו בעבר במסגרת הצעת חוק התייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2015, אולם הוצאו ממנה וכעת מתפרסמים במסגרת הצעת חוק נפרדת.

להלן השינויים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין

1. במטרה לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם – מוצע לתקן את סעיף 9 (ג1ג)(2)(ב) לחוק, באופן שתשונה הגדרת “דירה יחידה”, כך שתצומצם התקופה המאפשרת לרוכש דירה, למכור את הדירה שהייתה דירתו היחידה ולשלם מס רכישה כדירה יחידה, מתקופה של 24 חודשים – לתקופה של 12 חודשים בלבד מיום רכישת הדירה הנוספת (יובהר שהתיקון אינו נוגע למי שירכוש את דירתו מקבלן).
2. במקביל ובמטרה לעודד הגדלת היצע הדירות למגורים, מוצע לתקן גם את סעיף 49ג(1) לחוק “חזקת דירת מגורים יחידה”, כך שתצומצם התקופה המאפשרת המתנה בין רכישת דירה חלופית לדירה הנמכרת, תוך שמירה על הפטור ממס שבח, מ – 18 חודשים כיום, ל – 12 חודשים בלבד.
   יש לציין כי כאשר נרכשת דירה מקבלן, התקופה תחל להימנות רק מיום סיום בנייתה של הדירה החלופית.
3. כמו כן מוצע לתקן את סעיף 49ב(5) לחוק, המאפשר פטור ממס ליורש דירת מגורים מזכה בתנאים מסויימים, ולהוסיף סעיף קטן (ד), הקובע שזכאותו לפטור ממס תוגבל לשנתיים מיום הפטירה של המוריש. עם זאת, במקרים הבאים, תקופת השנתיים תחל להיספר כדלקמן לגבי כל היורשים ולפי המועד המאוחר מבין אלו:
   • א. בין היורשים היה בן זוגו של המוריש והוא עדיין בחיים – ממועד פטירתו של בן הזוג.
   • ב. אם ניתנה לבן זוגו של המוריש (שאינו אחד היורשים) , בצוואה, זכות למגורים בדירה – המועד שבו פקעה זכות זו ע"פ הצוואה.
   • ג. אם בין היורשים היה ילדו של המוריש שטרם מלאו לו 21 – תקופת השנתיים, תחל להיספר מיום שמלאו לו 21 שנים.
   • ד. אם בין היורשים היה ילדו של המוריש שהוא חסוי – תקופת השנתיים תחל להיספר מיום שחדל להיות חסוי.
4. מאחר וקיימת כיום האפשרות “לעקוף” את הפטור לפי סעיף 49ב(5), לאחר תום התקופה של שנתיים, תוך שימוש בסעיף 49ב(2) לחוק, מוצע לקבוע הוראה זהה לזו הקיימת כיום בסעיף 49ב(2) לחוק לעניין 1/3 דירה, באופן שמי שניצל את "חזקת דירת המגורים היחידה", המאפשרת החזקת דירת ירושה ללא פגיעה בפטור הניתן לדירת מגורים מזכה נוספת, לא יוכל למכור את דירת הירושה בפטור “הרגיל” לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
   עם זאת, היה והיורש ימכור את דירתו היחידה מבלי להשתמש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, יוכל לנצל סעיף זה לצורך מכירת דירת הירושה.

הוראות מעבר ותחולה

1. קיצור תקופת ההמתנה לעניין מס רכישה יחול רק על דירת מגורים שתירכש החל מ"יום התחילה" (יום תחילתו של חוק זה).
2. קיצור תקופת ההמתנה לעניין חזקת דירה יחידה בסעיף 49ג(1) יחול רק על דירת מגורים שתירכש החל מ"יום התחילה" כתחליף לדירה נמכרת.
3. לגבי דירה שהתקבלה בירושה לפני "יום התחילה" – תקופת השנתיים תחל להיספר מיום התחילה, בכפוף לאותם מקרים מיוחדים הדוחים את התקופה.
4. לעניין תיקון סעיף 49ב(2) נקבע, שאם לפני "יום התחילה" הייתה בידי המוכר "דירת ירושה", יוכל למכור אותה בפטור ממס לפי סעיף זה, גם אם החיל לגביה את החזקה שבסעיף 49ג(4) לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, לא יוכל לעשות זאת, אם יפעיל את החזקה לאחר "יום התחילה".

יש לציין, כי הצעת החוק כוללת בתוכה תיקוני חקיקה נוספים, בין היתר, שינויים מהותיים במנגנון "חברת בית" בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה וכן חובת דיווח לעניין חוק מע"מ, על אדם הקונה זכות במקרקעין כנאמן של קבוצת רכישה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד ורו"ח

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה