שימוש למגורים תוך הפרת חוק יביא לשלילת הפטור ממס שבח למעט בנסיבות חריגות ונדירות

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר דירת מגורים כדלקמן:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

ניתן לראות שהגדרת דירת מגורים בחוק כוללת מספר פרמטרים אשר על הדירה לעמוד בהם על מנת להיחשב "דירת מגורים", כאשר אחד מהם הינו אחת מ-2 חלופות: "משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".

בכל הקשור לחלופה השניה קבע בית המשפט העליון בעניין חכים (ע"א 1046/12) בעבר, כי על מנת לקבוע כי דירה מהווה "דירת מגורים" יש לבחון האם לפי טיבה יש בה פוטנציאל למגורי קבע ומשכך דירה אינה יכולה להיחשב לכזו המיועדת למגורים לפי טיבה, באם השימוש בה למגורים אינו תואם את הייעוד שלה לפי דיני תכנון והבניה.

השבוע ניתן פס"ד בבית המשפט העליון אשר עסק בחלופה הראשונה להגדרת "דירת מגורים" בע"א 1073/20 מנהל מס שבח מקרקעין ת"א נגד שטיין ובו נדון ערעור מנהל מסמ"ק ת"א
(להלן: "המנהל") על קביעת בית המשפט בו"ע 52894-03-17 לפיה בנסיבות המקרה הנדון, גם מחסן ששימש במשך שנים למגורים בניגוד לחוק – ייחשב כדירת מגורים לצורך מתן הפטור ממס שבח במכירתו (וראו הרחבה במאמר מיום 21/11/2019).

בית המשפט העליון הסביר תחילה, כי לאור התכלית החשובה של שמירה על שלטון החוק, המחוקק לא התכוון לקבוע כי שימוש בנכס בפועל למגורים, הגם שנעשה שלא כדין (בהיותו נוגד את ייעוד הנכס על פי דיני התכנון והבנייה) יקנה לנכס מעמד של "דירת מגורים" לצורך הפטור ממס שבח בחוק מיסוי מקרקעין וכי יש לפרש את ההגדרה בסעיף 1 לחוק, כמתייחסת לשימוש למגורים כדין בהתאם לייעוד על פי דיני התכנון והבניה.

יחד עם זאת, לאור העובדה שביסוד הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה עומדת תכלית סוציאלית, יש לאזן באופן נכון בין אותה תכלית סוציאלית לבין התכלית של שמירת שלטון החוק.

המשמעות היא, שרק אי-חוקיות של ממש, העולה כדי פגיעה מהותית בתקנת הציבור, תביא לכך שלמעט מקרים חריגים מיוחדים ונדירים, לא ניתן יהיה לראות בדירה משום דירת מגורים.

כך לדוגמא, כאשר בדירה שייעודה למגורים התקיימו חריגות בניה אפילו משמעותיות – הכלל יהיה שניתן להכיר בה כ"דירת מגורים", שהרי לא חריגת הבניה היא שהקנתה לדירה את מעמדה כ"דירת מגורים" וזאת בניגוד למקרה שבו השימוש בדירה למגורים הוא שמגלם את הפרת הדין.

במקרה דנן, על אף העובדה כי השימוש בנכס למגורים ע"י בני הזוג שטיין, הוא הוא שמנוגד לדין והכרה בזכותם לפטור ממס שבח מנוגדת לעקרון שלטון החוק, קבע בית המשפט העליון, כי התקיימו כל הנסיבות הבאות במצטבר המגבשות את אותו חריג נדיר, המעניק הצדקה למתן פטור ל"דירת מגורים מזכה" למרות שהשימוש למגורים היה שלא כדין:

1. הנכס ממוקם באזור מגורים מובהק ומצוי בבניין המשמש למגורים.
2. הנכס משמש למגורים בפועל 70 שנה, תקופה ארוכה באופן יוצא דופן.
3. לאורך כל אותן עשרות שנים לא הועלתה כל טענה כנגד השימוש בנכס למגורים.
4. יש בסיס לסבור כי בני הזוג שטיין, בעת רכשו את הנכס בשנת 1992, היו תמי לב ולא העלו על דעתם כי השימוש בנכס למגורים הינו שלא כדין.
5. בני הזוג שטיין שילמו בעת שרכשו את הנכס מס רכישה בהתאם למתחייב ברכישת "דירת מגורים".
6. יש בסיס לסבור כי בני הזוג שטיין, לאור כל השנים בהן נעשה שימוש בנכס למגורים ועד לשנת 2012, האמינו בתום לב כי השימוש למגורים הינו כדין ואף שילמו ארנונה בהתאם לתעריף הרלוונטי לדירות מגורים.
7. קיימת טענה של ממש כי ניתן היה להכשיר את השימוש בדירה למגורים וזאת אף בלא צורך בעריכת שינויים או בניוד זכויות.
8. טענת הסתמכות של בני הזוג שטיין, בעיקר על התייחסות המנהל בעבר לנכס כאל דירת מגורים אך גם על התייחסותה הדומה לנכס של הרשות המקומית.

כאמור לעיל, הגם שדחה את ערעור המנהל, קבע בית המשפט העליון ב"הלכת שטיין" את הכלל, לפיו שימוש בנכס למגורים המנוגד לחוק, יביא לשלילת הפטור ממס שבח במכירתו וזאת למעט בנסיבות חריגות, מיוחדות ונדירות, כפי שהתקיימו במקרה דנן.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה