ציפייה להארכת חכירה בעתיד – איננה מהווה זכות במקרקעין

המונח "זכות במקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ככולל "חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים…שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור".

המונח "חכירה לתקופה", מוגדר אף הוא בסעיף 1 לחוק: " התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם".

התוצאה העולה מההגדרות הנ"ל היא, שכאשר נמכרת חכירה הכוללת אופציה לחוכר להארכתה, הרי שיש לצרף את תקופת האופציה לתקופת החכירה הכוללת וככל שהתקופה הכוללת עולה על 25 שנים, הרי שמדובר במכירת זכות במקרקעין החייבת במס בהתאם לחוק.

ואולם, על מנת להיכנס לתחולת חוק מיסוי מקרקעין על הסכם החכירה לעמוד בהגדרת "זכות במקרקעין".

בית המשפט העליון בעניין שרבט (ע"א 156/83) הסביר מה נדרש כדי ליצור זכות במקרקעין  כדלקמן: "לדעתי לא יכול להיות ספק כי ה"זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק חייבת שתהיה זכות בעלת תוקף משפטי. מכאן שכל עוד לא נוצרת זכות בת תוקף אשר כזאת ממילא אין בידי החוכר למכור את "זכות" החכירה…ואין הוא חל על מכירת "זכות" שטרם באה לעולם."

השבוע, ניתן פסק דין בו"ע 37859-04-15 כץ גבע איצקוביץ קי גי אי בע"מ נ' מנהל מסמ"ק תל אביב ובו הוגש ערר על החלטת מנהל מסמ"ק תל אביב (להלן: "המנהל") לראות בהצעה פומבית של עיריית תל אביב לציבור חוכרים, להאריך את חוזה החכירה שלהם בשתי תקופות של עשרים וחמש שנים בתנאים מסוימים הכוללים בין היתר את שיפוץ חזיתות המבנים – כהשתכללות חוזה מחייב עם החוכרים, אשר הופך את תקופת החכירה כולה לארוכה מ-25 שנים ולמכירת זכות במקרקעין.

חברת כץ גבע איצקוביץ קי גי אי בע"מ (להלן: "החברה"), רכשה זכות חכירה ל-12 שנים, כאשר נקבע בהסכם המכר כי הצעתה הפומבית של עיריית תל אביב להארכת חוזה החכירה כאמור , היא חלק בלתי נפרד מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים להסכם וכל ההיטלים והתשלומים כתוצאה ממבצע שיפוץ חזיתות המבנים – יוטלו על החברה.

לטענת המנהל, מדובר בהצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני אשר מחייבת את העירייה לפעול בהתאם להצעתו ומאחר והחברה ידעה כי באפשרותה להאריך את חוזה החכירה, הרי שהשתכלל חוזה מחייב לרכישת זכות במקרקעין.

החברה טענה, כי הצעת העירייה הינה הצעה חד צדדית, שלא נעשתה לה קיבול מצידה או מצד המוכרת ולכן אין מדובר בהסכם מחייב הניתן לאכיפה משפטית גם אם התמורה ששולמה מגלמת בתוכה ציפייה לכך שייחתם בקרוב הסכם חכירה חדש עם העירייה.

בית המשפט ניתח בפסק הדין הן סעיפי חוק מיסוי מקרקעין, הן את סעיפי חוק החוזים המתייחסים להצעה וקיבול והן את הצעתה הפומבית של עיריית תל אביב וקבע פה אחד, כי הצעתה הפומבית של העירייה לא הייתה "הצעה" שיש בה כדי ל"זכות את הניצע" המקימה חזקת קיבול, אלא הייתה כפופה להגשת בקשה, הצטרפות למבצע שיפוץ בתים, תשלום דמי חכירה, עמידה בתנאים נוספים ואישור סופי של העירייה.

בנוסף קבע בית המשפט, כי הצעתה של העירייה איננה מהווה "זכות ברירה הניתנת לחוכר מכח הסכם", בין אם מהסיבה שבמועד הסכם המכר לא היה "קיבול" מצד החברה ובין אם מהסיבה שאין מדובר כלל ב"הצעה" לפי חוק החוזים אלא רק ב"הזמנה להגיש הצעה".

בית המשפט קבע, כי אכן התשלום ששולם עבור החכירה גבוה ומגלם בתוכו לא רק שכירות לתקופה של 12 שנים אלא גם "זכות אחרת", אולם אותה "זכות אחרת" אינה "זכות במקרקעין" אלא תשלום עבור הציפייה לעתיד שאכן הארכת החכירה תצא לפועל וציפייה זו איננה זכות ברירה שהבשילה לכדי הסכם משפטי מחייב.

כאמור לעיל, קיבל בית המשפט את הערר שהגישה החברה וקבע כי בשלב זה לא רכשה החברה זכות במקרקעין ורק אם וכאשר תעמוד החברה בעתיד בתנאי הצעת העירייה אזי תחויב במס רכישה על דמי החכירה שהיא תידרש לשלם לעירייה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה