פטור ממס רכישה בעת פירוק איגוד והעברת נכסיו לבעלי המניות

בעת פירוק איגוד, קיימים 2 אירועי מס עיקריים: האחד, מכירת נכסי החברה הנותרים לידי בעלי המניות, והשני הינו "ויתור" בעלי המניות על מניות האיגוד אשר היו בבעלותם עד כה.

סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") עוסק באירוע המס הראשון ומעניק פטור ממס שבח על מכירת המקרקעין או על הקניית זכות באיגוד מקרקעין המוחזקת ע"י האיגוד המתפרק, לבעלי המניות אגב הפירוק, ובלבד שיתמלאו מספר תנאים (וראו הרחבה במאמר מיום 02/03/2017).

במקביל, קובעת תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה כדלקמן:

"מכירת זכות במקרקעין מאיגוד ליחיד, אם הזכות היתה בבעלותו ביום הפרסום ברשומות של תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון), התשמ"ג-1983, והמכירה פטורה ממס על פי סעיף 71 לחוק – פטורה ממס רכישה."

התקנה קובעת כי בעלי המניות, אשר מקבלים את המקרקעין אגב הפירוק, יהיו פטורים ממס רכישה אם המקרקעין המועברים היו בבעלות האיגוד ביום 27/7/1983 (ללא קשר למועד רכישת הזכויות באיגוד ע"י בעלי המניות המקבלים את המקרקעין).

בפס"ד אולמן שניתן לפני מספר שבועות (ו"ע 55435-02-15 אולמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב), נשאלה השאלה, האם הפטור האמור בתקנה 27(ב), חל גם כאשר מועברת "זכות באיגוד מקרקעין" ולא רק כאשר מועברת "זכות במקרקעין", כי שעולה מנוסח התקנה?

גב' מרגוט אולמן (להלן: "אולמן") החזיקה במניותיה של חברה זרה משנת 1968. חברה זו רכשה בשנת 1979 חלק ממניותיה של חברה ישראלית שהחזיקה החל מאותו מועד בניין משרדים בחיפה, שנמכר בשנת 2005. יובהר עוד, כי זהו הנכס היחיד שהיה לחברה הישראלית ביום 27/7/1983 ורק לאחר מכן, נרכשו על ידה נכסי מקרקעין אחרים והיא מהווה איגוד מקרקעין.

בשנת 2013 בוצע פירוק של החברה הזרה ומניותיה של החברה הישראלית הועברו ישירות לאולמן, תוך שהיא מבקשת להחיל את תקנה 27(ב) ולהעניק לה פטור ממס רכישה גם בעת העברת מניותיה של החברה הישראלית מהחברה הזרה – לרשותה.

בקשתה של אולמן התבססה על הטענה כי לאור העובדה ששיעור מס הרכישה מוטל בצורה זהה, הן על מכירת זכות במקרקעין והן על עשיית פעולה באיגוד מקרקעין, הרי שמחוקק המשנה אימץ גישה זו גם לגבי הפטורים הקבועים בתקנות מס הרכישה, כאשר ניתן ללמוד זאת לטענתה, מהוראות תקנה 27(א) המעניקה פטור ממס רכישה לכאורה למכירת זכות במקרקעין בלבד אולם אין דרך ליישם אותה אלא גם לגבי זכות באיגוד מקרקעין.

בית המשפט קבע, כי על אף טענתה של אולמן, אין לומר כי קיימת זהות בין ההוראות החלות על "זכות במקרקעין" לבין אלו החלות על "זכות באיגוד מקרקעין" בכל הקשר, אלא יש לנתח את תקנה 27(ב) ולשאול האם כוונת מתקין התקנות, האובייקטיבית והסובייקטיבית, הייתה להעניק פטור ממס רכישה גם לפעולה באיגוד מקרקעין, דהיינו, להעברת מניות ולא מקרקעין.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי כוונת מחוקק המשנה הייתה לעודד, במהלך תקופה מוגבלת, "קיפול מבנים" של איגודי מקרקעין, כך שנכסיהם יועברו לידי בעלי הזכויות בהם ויוחזקו ישירות על ידם

וכאשר מחוקק המשנה החליט להסדיר את "קיפולי המבנה" כאמור במסגרת תקנה 27, חודדה הכוונה כי כדי שיוענק פטור ממס רכישה, נכסי הבסיס יצטרכו להגיע לידי יחידים ולא די בקיצור שרשרת ההחזקה העקיפה המותיר את הבעלות הישירה בנכס המקרקעין בידי איגוד.

אי לכך דחה בית המשפט את הערר שהגישה אולמן וקבע כי "יש בסיס איתן למסקנה כי תקנה 27(ב) איננה אמורה לחול על העברת זכויות באיגוד מקרקעין, מפני שאין בהעברה כזו כדי לגרום להחזקה ישירה של נכס הבסיס בידי יחיד."

בית המשפט הוסיף וקבע, כי גם אם היה מקבל את טענתה של אולמן, הרי שהפטור ממס רכישה היה חל רק אם נכס המקרקעין עצמו היה ברשות החברה הישראלית ביום 27/7/1983 ואילו במקרה דנן, הנכסים שנשארו בידי החברה הישראלית נרכשו כולם לאחר מועד זה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה