עסקאות קומבינציה והלכת פינת פלורנטין בע"מ

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין, בה מוכר בעל מקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בניה על יתרת המקרקעין שנשארה ברשותו.

ככלל, עסקאות קומבינציה מתחלקות ל-2: עסקאות מכר מלא ועסקאות מכר חלקי.

עסקת מכר מלא

בעסקת מכר מלא – הבעלים של המקרקעין מוכר את מלוא זכויותיו בהם לקבלן ובתמורה

מוכר הקבלן לבעלים  דירה אחת או יותר מתוך כלל הדירות אותן הוא בונה על המקרקעין
(להלן: "דירות התמורה") כאשר עובדה זו משליכה על חבויות המס בעסקה:

הבעלים מחויב בתשלום מס שבח בגין מכירת מלוא המקרקעין, ובמס רכישה בגין רכישת דירות התמורה. כמו כן, הקבלן מחויב במס רכישה על רכישת מלוא המקרקעין, ועל הרווח ממכירת הדירות לבעלים, יחויב הקבלן במס הכנסה.
יום הרכישה שיקבע לדירות התמורה שהתקבלו מהקבלן, כאשר ימכור אותן הבעלים – הינו יום ביצוע עסקת הקומבינציה.

עסקת מכר חלקי

בעסקת מכר חלקי – מוכר הבעלים של המקרקעין לקבלן רק חלק מזכויותיו במקרקעין ואילו יתרת הזכויות במקרקעין נותרת בבעלותו, כאשר בתמורה בונה הקבלן עבור הבעלים דירת תמורה אחת או יותר על החלק אשר נותר בבעלות הבעלים. בעסקת מכר חלקי משולם מס שבח ע"י הבעלים רק בגין אותו חלק מהמקרקעין אשר נמכר לקבלן. כמו כן, מאחר שעסקת מכר חלקי מורכבת מעסקה אחת בלבד (ולא משתי עסקאות כמו במכר מלא) הרי שהיא מחויבת במס רכישה פעם אחת בלבד ע"י הקבלן ויום הרכישה שיקבע לדירות התמורה שהתקבלו מהקבלן יהיה יום הרכישה ההיסטורי של המקרקעין.

שווי הרכישה של דירות התמורה יקבע לשווי ההיסטורי של המקרקעין, בתוספת הוצאות ההשבחה של בניית אותן הדירות.

בשבוע שעבר ניתן פס"ד בבית המשפט העליון בע"א 7699/13 פינת פלורנטין בע"מ, בנושא עסקאות קומבינציה, אשר הפך החלטה קודמת של ועד הערר.
חברת פינת פלורנטין בע"מ  (להלן: "החברה") התקשרה ב-2 עסקאות קומבינציה, אחת משנת 2005 בה רכשה חלק מקרקע בתמורה להענקת שירותי בנייה לבניית 21 דירות עבור הבעלים בשטח שנותר בידם (להלן: "העסקה הראשונה"), והשנייה בשנת 2010 בטרם החלה החברה בבניה אשר לה התחייבה, מכרה חלק מהזכויות שרכשה, לחברה קבלנית אחרת בתמורה לכך שהחברה הקבלנית תבנה את אותן 21 דירות עבור הבעלים במקומה, ובנוסף 5 דירות עבור החברה  – על חלק הקרקע שנותר בידי החברה (להלן: "העסקה השניה").

שווי המכירה, בהתאם לשווי שירותי הבניה, שקבע מנהל מסמ"ק בעסקה הראשונה עמד על 3.54 מיליון ₪ ושווי המכירה שנקבע בעסקה השניה, בהתאם לשווי שירותי הבניה, לגבי אותו חלק ע"י מנהל מסמ"ק עמד על 7.4 מיליון ₪.

החברה טענה כי לנוכח השומה שקבע מנהל מסמ"ק בעסקה השניה, ברור שהשומה בעסקה הראשונה הייתה נמוכה משמעותית מהנדרש ועל כן ביקשה לדרוש כהוצאה את ההפרש בין 2 הסכומים, כדי שחבותה במס שבח תקטן.

ואכן, ועדת הערר קבעה כי צודקת החברה ויש להתאים את שווי הרכישה בעסקה השניה (דהיינו – שומת השבח שנקבעה בעסקה הראשונה) בהתאם לשווי שירותי הבניה שנקבע בעסקה השניה, בהיותו הערך הריאלי העדכני.

בית המשפט העליון הפך את ההחלטה וקבע כי החברה לא רשאית לדרוש בשומת השבח בעסקה השניה את ההפרש בין 2 הסכומים, שכן הדבר נוגד את לשון החוק ואת עקרון רציפות המס "ומשנקבע שווי מכירה בעסקה קודמת – הוא שווי הרכישה בעסקה עתידית וגם התפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה לא יהיה בכוחן כדי לשנות שווי זה וזאת אפילו התברר בדיעבד כי השווי שנקבע בשעתו לא שיקף בצורה נכונה את השווי הריאלי".

כאמור לעיל, בית המשפט העליון קיבל את ערעור מנהל מסמ"ק וקבע כי שומת מס השבח שנקבעה בעסקה השניה – נכונה ואין מקום לקבוע אחרת.

עם זאת הדגיש בית המשפט העליון, כי בעת מכירה עתידית של דירות התמורה שקיבלה החברה,  תוכל החברה לנכות את עלויות שירותי הבניה שניתנו לה ע"י החברה הקבלנית בגין דירות התמורה, כהוצאות השבחה בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין – כנגד השבח שיקבע לה בעת מכירת הדירות.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה