סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין – פטור מיוחד וחד פעמי

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") נועד להעניק פטור חד פעמי, בתנאים מסוימים, למוכר אשר מעוניין למכור 2 דירות ולרכוש במקומן דירה אחת גדולה יותר.

עד לתיקון 76 לחוק (31/12/2013), העניק הסעיף פטור לתושב ישראל, במכירת דירת מגורים מזכה (הדירה השניה) על אף שמכר דירה אחרת בפטור ממס (דירה ראשונה), בתוך 12 החודשים שקדמו למכירה זו וזאת לצורך רכישת דירה אחרת בסכום השווה ל-75% לפחות משווי 2 הדירות שנמכרו והכל בכפוף למועד רכישת הדירה החדשה ולתקרות שווי הדירות הנמכרות.

בתיקון 76 לחוק, שונה סעיף 49ה במספר נקודות כדלקמן:

1. הפטור ממס ניתן החל מה-01/01/2014 במכירת הדירה הראשונה ולא במכירת הדירה השניה כבעבר, וזאת מאחר ותנאי בסיסי למכירת דירת מגורים מזכה בפטור מס לפי סעיף 49ב(2) לחוק, הינו שמדובר בדירה יחידה ומאחר ומטרת הסעיף הינה להקל על מוכר 2 דירות,  נדרש סעיף פטור מיוחד כדי לאפשר את מכירת דירה הראשונה בפטור ממס.
2. הפטור יינתן למי שיש ברשותו 2 דירות בלבד, כאשר רכישת דירה חלופית בטרם מכירת הדירות – לא תילקח בחשבון לעניין זה.
3. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
4. פטור מלא ממס בעת מכירת הדירה הראשונה, יינתן רק כאשר סכום שווין של 2 הדירות הנמכרות, לא יעלה על 2,004,000 ₪ והוא יישלל לחלוטין אם סכום זה יעלה על 3,334,000 ₪.
5. כאשר סכום השווי כאמור הינו בין 3,334,000 ₪ – 2,004,000 ₪ יינתן פטור חלקי בעת מכירת הדירה הראשונה, בגובה ההפרש בין 2,004,000 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת.
6. נדרשת רכישת דירה (כהגדרתה לעניין מס רכישה) בסכום של לפחות 75% מסכום שווי 2 הדירות, בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה.
7. בוטל התנאי הספציפי בסעיף שהעניק את הפטור לתושב ישראל בלבד ומעתה תחולת הסעיף זהה לתחולת כל פרק חמישי 1 לחוק, דהיינו על תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.

בנוסף, תוקן סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) לחוק אשר תיקן עיוות היסטורי בחבות מס הרכישה, למי שרכש את הדירה החלופית בטרם מכר את 2 דירותיו, והחל מיום 01/08/2013 –  גם רכישה זו העומדת בתנאי סעיף 49ה תיחשב לרכישת דירה יחידה וזאת על אף שברשותו של הרוכש 2 דירות ביום הרכישה ולא דירה יחידה, כנדרש בשאר המקרים.

יש לתת את הדעת,  שבמקרה שבו הפטור שיינתן במכירת הדירה הראשונה, הינו פטור חלקי בלבד הרי שבהתאם לנוסח הסעיף – את יתרת סכום השווי יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין ולא כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה כפי שנכתב בעניין מכירת דירת יוקרה ועל כן לא ניתן יהיה ליהנות מחישוב לינארי מוטב על יתרת סכום השווי.

כמו כן, לאור הוראות המעבר – מי שביום המעבר (01/01/2014) הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור, מנוע מלהשתמש בפטור בסעיף 49ה בתקופת המעבר (עד ליום 31/12/2017). הסיבה לכך היא ההוראה הקובעת, שסעיף 49ב(2) לא יחול על מי שביום המעבר הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור ועל כן לאותו אדם לא תהיה אפשרות לעמוד באחד מתנאי סעיף 49ה לחוק (המפורט בסעיף 3 לעיל), וייאלץ להמתין עד ליום 01/01/2018 כדי שיוכל לנצל את הפטור שבסעיף 49ה לחוק.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה