סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין

הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובעת מספר תנאים על מנת שדירה תיחשב כדירת מגורים, כאשר אחד מהם הוא שהיא בבעלותו או בחכירתו – של יחיד.

מהגדרה זו עולה בירור כי דירה המצויה בבעלותה של חברה, לא תיחשב כדירת מגורים לעניין מס שבח ולא תהיה זכאית להקלות ולפטורים הקיימים בחוק והדבר הובהר במפורש ע"י בית המשפט העליון בעניין מומב השקעות בע"מ (ע"א 703/13).

לכאורה, ניתן היה להסיק כי כשם שדירה בבעלותה של חברה אינה זכאית להקלות ולפטורים המצויים בחוק, כך גם דירה שכזו לא "תפריע" ולא תילקח בחשבון במניין הדירות אשר בבעלותו של יחיד אשר מחזיק במניות אותה חברה.

ואולם, המחוקק חשש מכך שיחידים ינצלו עובדה זו לצורך הפחתת מס בלתי נאותה, כאשר בנוסף לדירתם היחידה, יחזיקו בדירות מגורים נוספות באמצעות חברות וזאת כדי לא לפגוע בהטבת המס שהם זכאים לה כמחזיקי דירת מגורים יחידה, ועל כן קבע בסעיף 49ד לחוק כדלקמן:

"לענין סעיף 49ב(2) יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש בבעלות בה ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה, והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); לענין זה, "זכויות" – כל אחת מאלה: הזכות לקבלת נכסי האיגוד בעת פירוקו, הזכות לקבל רווחים והזכות למנות מנהלים."

הסעיף קובע, כי יחיד המחזיק בזכויות בחברה, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על 1/3 (ואם קיבל את הזכויות בירושה – חלק העולה על 1/2) בדירת מגורים (שלא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 01/01/97) ייחשב ככזה שבבעלותו דירת מגורים נוספת.

כמו כן, על מנת למנוע מצב שבו כל אדם המחזיק במניות חברה קבלנית ייחשב כבעל דירות נוספות, הובהר בסעיף כי הוא חל רק על דירות שאינן מהוות מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

חשוב לשים לב, שבדומה לסעיף 49ג לחוק, הסעיף איננו דורש שהדירה הנוספת תהיה "דירת מגורים מזכה" אלא די בכך שתענה להגדרה של "דירת מגורים" ולכן גם דירה המיועדת למגורים לפי טיבה אך משמשת כמשרד בחברה, תיחשב כדירת מגורים נוספת לבעל המניות לעניין סעיף 49ב(2) לחוק.

יש לציין, כי הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה בסעיף 9(ג) לחוק, שונה ואינה דורשת דווקא בעלות של יחיד וכי אין סעיף דומה לסעיף 49ד לחוק לעניין מס רכישה ועל כן דירה המוחזקת באמצעות חברה אשר בבעלותו של יחיד, לא תיספר במניין דירותיו לעניין מדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

כמו כן, ההגבלה בסעיף 49ד לחוק מתייחסת אך ורק לעניין הדירה היחידה הנדרשת בסעיף 49ב(2) לחוק ולא לסעיפי פטור אחרים, כאשר המשמעות היא, שאדם אשר ביום פטירתו החזיק בדירה יחידה באופן ישיר ובמספר דירות נוספות באמצעות חברות בבעלותו, עדיין ייחשב כמוריש אשר לפני פטירתו היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד לעניין סעיף 49ב(5)(ב) לחוק.

מהאמור לעיל עולה, כי בבדיקת מספר דירותיו של אדם לצורך בחינת זכאותו לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק, חשוב לזכור את הוראותיו של סעיף 49ד לחוק ולבדוק גם את הדירות המוחזקות באמצעות חברות שבבעלותו.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה