משמעותה של נאמנות נסתרת

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), רואה בנאמנות כ"ידו הארוכה" של יוצר הנאמנות שהוא גם הנהנה בנאמנות. משכך, רכישת נכס ע"י נאמן נחשבת בחוק מיסוי מקרקעין כרכישה ע"י הנהנה עצמו, אף שהנכס רשום ע"ש הנאמן. כמו כן בעת "החזרת" הנכס מהנאמן לידי הנהנה, חל פטור ממס שבח על פי סעיף 69(א) לחוק, ופטור ממס רכישה על פי  תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה, כאשר בהתאם לסעיף 69(ג) לחוק, לא יוכר אדם כנאמן אלא אם מסר הודעת נאמנות כנדרש בהתאם לחוק.

בפס"ד שניתן לפני מספר שבועות בו"ע 68463-12-15 אופק-בובליל בע"מ נ' מסמ"ק ת"א, נדון מקרה שבו על אף שנחתם ודווח כדין, הסכם נאמנות בין חברת אופק-בובליל בע"מ
(להלן: "החברה") לבין 2 בעלי מניותיה, לפיו כ-13% מהמקרקעין שרכשה החברה בעסקת קומבינציה, בוצעו בנאמנות עבור בעלי המניות – לא הסכים מנהל מסמ"ק להכיר בנאמנות וקבע כי בעלי המניות היו צד לעסקה נוספת לרכישת דירות גמורות מאת החברה.

בית המשפט קיבל פה אחד את עמדתו של מנהל מסמ"ק ממספר נימוקים וקבע כי אכן מדובר ברכישת קרקע ע"י החברה ומכירת דירות גמורות לבעלי מניותיה, אולם ברצוני להתמקד בנימוק העיקרי של בית המשפט  לאי הכרה בנאמנות והוא – קיומה של נאמנות נסתרת.

בית המשפט קבע, בהסתמך הן על הלכת חזון (דנ"א 3017/94) והן על מאמרו של עו"ד מגן אלטוביה משנת 1995 (שעמד בראש ההרכב בפסק הדין הנדון), כי מקום שבו צד ג' לא ידע את זהות הרוכש האמיתי בעת המכירה, הרי שמדובר בנאמנות נסתרת ולכן לא יחול הפטור בעת העברה מנאמן לנהנה האמור  69 לחוק. אי לכך, לאור העובדה שבהסכם הקומבינציה לא היה כל איזכור לנושא הנאמנות, הרי שמדובר בנאמנות נסתרת ואין להכיר בה כנאמנות.

בכל הכבוד הראוי, לעניות דעתי, קביעה זו של בית המשפט איננה עולה בקנה אחד עם הלכת חזון ובנוסף נוגדת את אחד היתרונות העיקריים והמובהקים של מוסד הנאמנות.

בהלכת חזון משנת 1995, אשר הוכרעה בדיון נוסף, עלתה השאלה האם ניתן לראות בבני הזוג חזון כרוכשים 28% מהזכויות בבית השייך לחברת עמידר עבור עצמם ו-72% בנאמנות עבור אחרים, כאשר בית המשפט העליון פסק ברוב של 3 כנגד 2 שהעובדה שחברת עמידר לא הסכימה למכור את הנכס לאדם אחר פרט לחזון, מונעת את קיומה של נאמנות ולכן מדובר ברכישה מלוא הזכויות ע"י חזון ומכירת 72% מהן לאחרים.

ואולם, בהלכת חזון נשללה הנאמנות לא בגלל שזהות הנהנה לא נחשפה בפני המוכר, כפי שנקבע במקרה דנן, אלא רק בגלל שלא ניתן היה למכור את הנכס לאדם אחר פרט לרוכש שהוצג לחברת עמידר ומדובר כמובן בהבדל מהותי בין הדרישה שמבחינה פורמלית תתאפשר קיומה של נאמנות לבין הדרישה שהמוכר יידע את זהות הנאמן.

לדעתי, הקביעה לפיה חייב הנאמן לחשוף בפני המוכר את זהות הנהנה על מנת שתוכר הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין, מונעת מהנהנה יתרונות כלכלים לגיטימיים כגון הפחתת מחיר במו"מ, שהנאמן יודע לנהל בצורה טובה יותר מהנהנה (כפי שצוין בע"ש 5153/96 תעשיות שמן מילמור) וכל עוד אין מניעה ברורה בעסקה למכור את הנכס לאדם אחר מלבד הרוכש המוצג בעסקה, אינני רואה כל מקור המחייב לדרוש את חשיפת זהותו של הנהנה בפני המוכר.

יש לציין, כי בע"א 7508/03 יוסף כהן, קבע בית המשפט העליון כי הצהרת נאמנות חייבת לזהות נהנה ספציפי וקונקרטי, אולם משמעות פסק הדין היא, שאין להכיר בנאמנות נסתרת כלפי מנהל מסמ"ק ולא בנאמנות נסתרת כלפי המוכר.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה