"מטען צד" בשם רווח נוסף בפירוק

כחלק מתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), הוסף סעיף 71א לחוק, שכותרתו מיסוי רווח נוסף בפירוק, אשר כולל הוראות מסובכות שמטרתן להתגבר על תכנון מס, שבו חלף חלוקת עודפים בחברה החייבת במס כדיבידנד, חולקה בעת הפירוק הקרקע כדיבידנד בעין לבעלי המניות בפטור ממס, ואז למעשה הכספים ששימשו את החברה לרכישת הנכס, הועברו לבעלי המניות ללא תשלום מס (וראו הרחבה לגבי דרך חישוב המס במאמר מיום 19/08/2021).

סעיף 71א (להלן: "הסעיף") חל אך ורק על זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהועברו בפירוק לפי סעיף 71(א) לחוק לאחר  12/04/05 ושהאיגוד רכש אותם החל מיום 01/04/98.

ואולם, מועד תשלום המס בהתאם לסעיף כפי שיוסבר להלן, יוצר סוג של "מטען צד" כלפי מוכר הנכס, שכן האירוע עלול להתרחש (שלא לומר: "להתפוצץ") גם כעבור שנים רבות מיום הפירוק וזאת מבלי שהמוכר ייקח זאת בחשבון או אפילו יבין מדוע הוא מחויב בתשלום מס על אף שהוא זכאי למכור את המקרקעין בפטור מלא ממס (כגון במכירת דירה בתנאים מסוימים).

הסעיף קובע כי אלא אם התקיימו 2 התנאים הבאים:

1. בעל המניות הודיע על רצונו להתחייב במס על הרווח הנוסף, כבר בהצהרה שהגיש למנהל לפי סעיף 73 לחוק על העברת הזכות לידיו;
2. המס שולם באותו מועד;

הרי שמועד אירוע המס לא יהיה במועד העברת הזכות לבעל המניות אגב הפירוק, אלא ידחה למועד מכירתה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שהעברתה אליו הייתה פטורה ממס לפי סעיף 71(א) לחוק והוא ישולם בנוסף לתשלום מס השבח הרגיל הנובע ממכירת הזכות.

כמו כן קובע הסעיף, שכל מכירה בפטור ממס או בדחיית מס בעתיד, עדיין תחייב בתשלום מס על הרווח הנוסף, למעט פטור מס לפי סעיפים 60,61,64,65,67,68,69 לחוק, שאז חובת תשלום המס על הרווח הנוסף בעת המכירה תהיה על מי שקיבל את הזכות מהמוכר.

לצורך הבנת הבעיה, נניח שביום 01/05/1998 הוקמה חברה ע"י בעל מניות יחיד, בהון מניות של 1 ₪ וכעבור 5 שנים ב 01/05/2003 רכשה קרקע בשווי של 700,000 ₪ מרווחי החברה.

ביום 01/01/2010 פורקה החברה והקרקע  עברה לשימושו של בעל המניות, כאשר ביום 01/01/2026 מכר בעל המניות את הקרקע בסכום של 3,000,000 ₪.

המדד מיום רכישת הקרקע ועד ליום הפירוק עלה בכ- 12% ועד ליום המכירה עלה בכ- 44%.

מעבר למס שבח בסכום של כ-460,540 ₪ (המהווה כ-23% מהשבח הריאלי) יידרש המוכר לשלם מס בשיעור של 35% (כולל מס יסף) על הרווח הנוסף לפי סעיף 71א בסכום של:

המס על הרווח הנוסף לאחר תאום ליום המכירה יחושב במעוגל, באופן הבא:

וכך, בדוגמא זו, עשוי למצוא עצמו המוכר משלם מס שבח מצטבר, שלא צפה ולא נלקח על ידו בחשבון בסכום של 811,772 ₪ , המביא את שיעור המס ביחס לשבח הריאלי ל-41% !

הטענה לפיה רצה המחוקק לדחות את מועד תשלום המס למועד שבו ייפגש בעל המניות עם הכסף, דהיינו יום מכירת הזכות במקרקעין, מובנת, אולם המנגנון הנוכחי בסעיף 71א לחוק,  ולפיו אין צורך להודיע זאת לבעל המניות בעת הפירוק ולא לדרוש ממנו לחתום על הסכמה לפיה ידוע לו שאירוע המס נדחה לעתיד, מביא לידי מצב שבו מוכר המקרקעין, בין אם בעל המניות עצמו ובוודאי אם מדובר במי שקיבל את המקרקעין מהמוכר, יתקלו באותו "מטען צד" אשר לא ציפו לו כתוצאה מהוראות הסעיף.

לטעמי טוב יעשה המחוקק, אם יתקן את סעיף 71א ויקבע מנגנון דומה למנגנון שקבע בשנת 2025, במסגרת הוראת השעה מכח סעיף 6 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2025 (מיסוי רווחים לא מחולקים), התשפ"ה-2024 ולפיו יש לשלם את המס בגין הרווחים הראויים לחלוקה עד לסוף השנה בה הועבר הנכס אגב הפירוק, כאשר תינתן לבעלי המניות האפשרות לחתום על הצהרה ולפיה הם מבקשים לדחות את מועד תשלום המס עד למועד מכירת הנכס, תוך שידועות להם כל ההשלכות הנגזרות מכך.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה