מחסן לא יהפוך לדירת מגורים אם נעדרים ממנו מתקנים נדרשים כדי להכיר בו כדירת מגורים

בשנה האחרונה נדונה בבית משפט מספר פעמים השאלה, האם יש להכיר במחסן ששימש למגורים, כדירת מגורים?

בו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל נקבע, כי מחסן שישמש למגורים בניגוד לחוק, לא יזכה בהקלה השמורה לדירת מגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 22/08/2019).

לעומת זאת, בו"ע 52894-03-17 שטיין ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א  נקבע בדעת רוב, כי מחסן ששימש למגורים שנים רבות ובתום לב – כן עשוי ליהנות מההקלה השמורה לדירת מגורים. (וראו הרחבה במאמר מיום 21/11/2019).

ב-2 פסקי הדין, הסוגיה שעמדה לדיון הייתה שימוש במחסן כדירת מגורים בניגוד להיתר הבניה המקורי, אולם לא הייתה מחלוקת על העובדה כי המחסן הוסב לשימוש כדירת מגורים ע"י הוספת כל המתקנים הדרושים לכך ושימש למגורים בפועל במשך שנים.

השבוע פורסם פסק דין בו"ע 20394-12-18 גרינברג ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה אשר דן בסירוב מנהל מסמ"ק חיפה (להלן: "המנהל")  לבקשתם של בני הזוג גרינברג (להלן: "גרינברג") , להתיר חישוב לינארי מוטב נפרד, עבור כל אחת משתי יחידות הדיור שבבעלותם במכירת מבנה צמוד קרקע חד קומתי, הכולל זכויות בניה, בקרית אתא.

לטענת גרינברג, היחידה העורפית בנכס, בשטח 65 מ"ר, שימשה למגורים עד ליום המכירה והיא כוללת כניסה נפרדת ואת כל המתקנים הדרושים על מנת להיחשב כ"דירת מגורים".

המנהל סירב כאמור להכיר ביחידה העורפית כדירה, שכן לטענתו היחידה העורפית מהווה מחסן שהוסב לחדר כולל שירותים ו"דוש" מחובר לצינור תלוי באוויר ואין בו מטבח על כל מרכיביו, זאת בנוסף לקיום מונה חשמל ומונה מים אחד בגין כל הנכס.

בית המשפט הסביר בתחילה, כי למונח "דירה" יש לייחס את המשמעות השגורה בלשון בני-אדם – כלומר, מקום המיועד למגורי אדם, כאשר לצרכי מיסוי מקרקעין, החוק מגדיר ארבעה תנאים נוספים הקבועים בסעיף 1 לחוק, על מנת ש"דירה" תיחשב כ"דירת מגורים": דירה או חלק מדירה; שבנייתה נסתיימה; בבעלותו או בחכירתו של יחיד; משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה והמחלוקת במקרה הנדון הינה בשאלת התקיימותו של התנאי הרביעי בדבר ייעוד היחידה העורפית למגורים, על שתי חלופותיו.

בית המשפט חזר על פסיקותיו הרבות של בית המשפט העליון בסוגיה לפיהן, הקביעה אם מדובר ב"דירת מגורים" אינה מושפעת מגודל הדירה, כל עוד זו נועדה למגורי אדם או משפחה. עם זאת, ייתכן כי גודל הדירה או איכות המתקנים שבה יביאו לכדי מסקנה כי איננה ראויה למגורי אדם, או כי שינתה למעשה את אופייה כדירת מגורים.

בית המשפט הדגיש עוד, כי נדרש שב"דירת מגורים" ניתן יהיה לעשות שימוש עצמאי ומובדל, וכי יימצאו בה – בנפרד מנכסים אחרים – כל המתקנים הדרושים לשם קיום מגורים.

בהסתמך על סרטונים שצולמו ע"י גרינברג וכן על עדותם, שהוגדרה על ידי בית המשפט כלא מהימנה ועמדה בסתירה למסמכים ברורים וחד משמעיים, קבע בית המשפט כי גרינברג לא הרימו את הנטל להוכיח כי תנאי זה מתקיים ביחידה העורפית וחסרים בה 2 רכיבים משמעותיים – מטבח ומקלחת ראויה ובהעדרם – לא ניתן לומר כי קיים פוטנציאל למגורים בדירה.

בית המשפט נימק את החלטתו בכך שעגלת "איקיאה" איננה מטבח וממילא, לא היה ביחידה העורפית מקרר או כיריים או ארונות מטבח או כל סממן לכך כי גרינברג חיו, כטענתם, במשך 15 שנה ביחידה העורפית, בישלו את מזונם שם ואכלו שם ולכן המסקנה ההגיונית היא שמי שהתגורר ביחידה העורפית נדרש לבשל במטבח שביחידה המרכזית.

בנוסף, היחידה העורפית גם לא מופרדת באופן מובהק מהיחידה המרכזית. אכן, קיימים לה שער ושביל גישה נפרדים, אך ניתן לעבור בין היחידות גם דרך החצר. כמו כן, לא קיימים ליחידה העורפית מוני חשמל ומים נפרדים.

כאמור לעיל, בית המשפט קבע כי "דירה" איננה כל חדר או מחסן – אלא יש צורך כי יתקיימו בה מאפיינים המתאימים למגורים וכי מחסן לא יהפוך לדירת מגורים אם נעדרים ממנו מתקנים נדרשים כדי להכיר בו כ"דירת מגורים" ולא יזכה את גרינברג בחישוב מס לינארי מוטב נפרד.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה