לא ניתן לראות ב"הקדש" כ"יחיד" לצורך הגדרת דירת מגורים

דירת מגורים מוגדרת בסעיף 1 לחוק, כדלקמן:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

חוק מיסוי מקרקעין אינו מגדיר מי הוא "יחיד", עם זאת, הפסיקה בדיני המס בע"א 527/69 הטכניון מכון טכנולוגי לישראל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מבחינה בין המונח "יחיד" למונח "אדם" או "נישום", כאשר לפי חוק הפרשנות, המונח "אדם" כולל גם תאגידים וגופים משפטיים אחרים, לעומת זאת ביחס ל"יחיד" נקבע כי משמעו רק אדם בשר ודם.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 1701-07-24 חנה יעקובי (המנוחה) ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ובו נדונה הסוגייה הבאה:
האם במועד מכירת 2 דירות בחיפה, לגביהן הורתה בצוואתה גב' יעקובי ז"ל (להלן: "המנוחה") שישמשו לנופש ומנוחה לטובת נשים מרובות ילדים, למשך שבוע אחד בלבד לכל אחת – מתקיים התנאי לפיו הדירות היו בבעלותו או בחכירתו של "יחיד", הנדרש לצורך חישוב מס שבח לינארי מוטב?

מנהל עיזבון המנוחה טען, כי בהתאם לפסיקה,  כאשר זהותם של יורשים או נהנים אינה מסוימת במועד נתון, אין בכך בהכרח כדי לשלול את מעמדם, מקום שבו מדובר ביחידים וזהותם ניתנת לבירור בהמשך ולכן יש לחשב את מס השבח בהתאם לחישוב לו זכאי "יחיד".

לעומתו טען מנהל מסמ"ק, כי הוראת הצוואה יצרה, לכל היותר, מטרה ייעודית או הקדש לטובת ציבור בלתי מסוים של נשים מרובות ילדים, אשר אמורות ליהנות מנופש למשך שבוע בלבד, אולם אין בכך כדי להפוך את אותן נשים לבעלות זכויות בדירות.

בית המשפט ניתח את צוואת המנוחה וכן את החלטת בית המשפט לענייני משפחה ולפיה אין חובה שהנופש יבוצע בדירות עצמן וניתן לפעול למכירת הדירות בחיפה ולהשתמש בתמורתן למימון נופשים ליולדות וקבע,  כי אותן נשים, שאמורות היו ליהנות מנופש של שבוע ימים במי מהדירות – לא קיבלו זכות כלשהי במי מהדירות ולא היו אמורות לקבל זכות בעלות או זכות חכירה בדירות.

המנוחה לא הורישה לאותן נשים את הדירות, ולא ביקשה להעניק להן זכויות קנייניות כלשהן בדירות מלבד אפשרות לעשות שימוש לצרכי נופש למשך שבוע במי מהדירות, לטובת נשים אקראיות, בלתי מזוהות, שהקריטריון היחיד הרלבנטי להן לצורך הצוואה היה היותן מרובות ילדים. הא ותו לא.

אי לכך הסביר בית המשפט, כי הטיעון שהעלה מנהל העיזבון, לפיו אותן נשים מרובות ילדים בלתי ידועות, שאמורות היו לנוח שבוע במי מהדירות, נחשבות כ"יחיד" לצורך עמידה בתנאי השלישי של הגדרת "דירת מגורים" – אינו יכול לעמוד, וכי אין לראות בהוראה האמורה בצוואת המנוחה כהוראה להעברת הזכויות הקנייניות בדירות לנשים מסוימות, כטענת מנהל העיזבון, אלא יש לראות בהוראה הרלבנטית לענייננו בצוואת המנוחה כיוצרת "הקדש", ועל בסיס מסד הנתונים העובדתי והמשפטי –  לא ניתן לראות בהקדש כ"יחיד" לצורך הגדרת "דירת מגורים".

 בית המשפט דחה את הערר וקבע, כי לא ההקדש שיצרה המנוחה, ולא אותן נשים שאמורות היו ליהנות מנכסי ההקדש – ושאינן בעלות זכויות קנייניות – של בעלות או חכירה בדירות – יכולים להיחשב כ"יחידים" ולפיכך גם אינם יכולים להיחשב כמי שמכרו את הדירות ועל כן בנסיבות ענייננו לא מתקיים התנאי לחישוב הליניארי המוטב, לפיו על הדירה להיות בבעלותו או בחכירתו של "יחיד".

נימוק נוסף לדחיית הערר היה תכלית הפטור המבוקש, שזו בעיקרה תכלית סוציאלית, הנוגעת לשימוש הנעשה בדירה על ידי התא המשפחתי.

בית המשפט הסביר, כי ההצדקה העקרונית למתן הפטור נעוצה בכך שדירת מגורים נועדה לשרת שימוש אישי ופרטי, של תא משפחתי, הזקוק לדירה לצורך מגוריו הקבועים, והפטור אינו מיועד לשימוש ארעי ומוגבל, כאשר אילו הוראות הצוואה כלשונן היו מיושמות – היה מדובר בשימוש ארעי לתקופה של שבוע, כאשר זהות הנשים מתחלפת בכל פעם, והדבר ודאי שאינו עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור.

אין ספק, שתוצאת פסק הדין יוצרת אי נוחות מסוימת, שכן ברור שאילו המנוחה הייתה מוכרת בעצמה את דירותיה ומקדישה את התמורה למטרות שיועדו, מכירת הדירות הייתה נחשבת "בבעלותו או בחכירתו של יחיד" וכעת רק בגלל שיצרה "הקדש" דה-פקטו, בדיוק לאותן מטרות,  לא ניתן לראות בהקדש כ"יחיד"...

בשולי הדברים אציין, כי פסק הדין עסק, למעלה מן הצורך, גם בשאלה האם מתקיים לגבי הדירות התנאי, בדבר היות דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה –  והשיב על כך בשלילה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה