כיצד יש לחשב את מס הרכישה בתא המשפחתי ברכישת חלק מדירה?

סעיף 9 רישא לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק במס רכישה קובע כדלקמן: "במכירת זכות במקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן-מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…"

תקנה 2(2) לתקנות מס הרכישה, עוסקת באופן ספציפי בדרך חישוב מס הרכישה, ברכישת דירת מגורים, כאשר תקנה 2(2)(ב) קובעת במפורש כי: "נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה…שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכלל הזכות בדירה".

במקרה של רכישת חלק מדירת מגורים, המשרד האזורי מבצע חישוב מס רכישה כאילו נרכשה מלוא הדירה ולאחר מכן מחייב את הרוכש במס רכישה, בהתאם לחלק היחסי שרכש בדירה, מתוך תוצאת המס שקיבל.

על שיטת חישוב זו הועברה ביקורת מספר פעמים בעבר, שכן היא עשויה להביא לתוצאות מס שונות ל-2 רוכשים שהוציאו סכום זהה, האחד רכש מחצית מדירה והאחר דירה שלמה.

כך לדוגמא, רוכש דירה יחידה שלמה בסכום של 1,000,000 ₪ לא ישלם מס רכישה כלל, בעוד שאדם שרוכש מחצית מדירה יחידה בסכום זהה של 1,000,000 ₪ ישלם מס רכישה בסך 7,762 ₪.
עם זאת, בתי המשפט קבעו בעבר כי שיטה זו היא הנכונה לחישוב מס הרכישה בעת רכישת חלקי דירות וכי כל דרך אחרת תביא לתוצאת מס לא שוויונית ולהפחתת מס בלתי ראויה.

השבוע נקבעה "הלכת ברייר" בבית המשפט העליון בע"א 4006/13 ברייר אלון וענבל נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה ובה הצדיק בית המשפט העליון את שיטת החישוב שבה נוקט מנהל מסמ"ק במקרה של רכישת חלק מדירת מגורים גם בתא המשפחתי.

במקרה הנדון, רכשו בני הזוג ברייר בשנת 2012 דירת מגורים בסכום של 3 מיליון ₪
(להלן: "הדירה") , כאשר בבעלותו של בן הזוג מצויה דירה נוספת, שאין מחלוקת שלגביה מתקיימת הפרדה רכושית מלאה ולפיכך הדירה נחשבת כדירה נוספת עבורו וכדירה יחידה עבור בת הזוג.

בני הזוג טענו כי כאשר מדובר בתא משפחתי, הרי שבהתאם להלכת פלם (ע"א 3185/03) יש להקל על התא המשפחתי גם בחישוב מדרגות מס הרכישה ומשכך יש לחשב את מדרגות מס הרכישה, כאילו כל אחד מהם רכש זכות בדירה בסך 1.5 מיליון ₪ בהתאם למדרגות מס רכישה הרלוונטיות עבורו (דירה נוספת ודירה יחידה) ועל כן, סכום המס לשלם ע"פ השומה העצמית הינו 79,468 ₪.

מנהל מסמ"ק דחה את טענתם וקבע כי גם כאשר מדובר בתא משפחתי, יש לחשב פעמיים את מס הרכישה על מלוא שווי הדירה בסך 3 מיליון ₪. פעם אחת כדירה נוספת עבור בן הזוג ופעם השניה כדירה יחידה עבור בת הזוג ולאחר מכן לחלק ב-2 את תוצאת המס, שכן לכל אחד מבני הזוג 50% בדירה. סכום המס לשלם ע"פ חישוב זה עמד על 122,205 ₪.

בית המשפט העליון קבע בפסק הדין, כי השומה שהציגו בני הזוג ברייר מרחיבה יתר על המידה את ההלכה שנקבעה בעניין פלם וזאת מאחר שהיא מובילה לכך שבן הזוג, אשר איננו זכאי להטבת מס בהיותו בעלים של דירה נוספת, ישלם על חלקו היחסי בדירה שיעור מס נמוך מזה שהוא היה נדרש לשלם, אילו היה רוכש את אותו חלק בלבד בנסיבות אחרות ובכך יזכה להטבת מס יתרה – שלא כדין. בית המשפט הוסיף וקבע, כי הלכת פלם אמנם מקלה על חישוב מס הרכישה בתא המשפחתי אולם רחוקה הדרך מכאן ועד להתייחסות לרכישת הדירה המשותפת כאל שתי רכישת נפרדות של שתי דירות נפרדות לחלוטין, כפי שמציעים בני הזוג ברייר.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי צדק מנהל מסמ"ק בדרך חישובו את סכום מס הרכישה שעל בני הזוג ברייר לשלם על רכישת הדירה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה