חישוב מס לינארי מוטב לאחר חוק ההסדרים

החל מתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , קובע סעיף 48א(ב2) לחוק חישוב לינארי מוטב לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד, שיום רכישתה היה לפני יום המעבר (01/01/2014),  כך שחלק השבח הריאלי (והחל מתיקון 82 לחוק – גם האינפלציוני) המתייחס לתקופת ההחזקה בדירה שלפני יום המעבר יהיה פטור ממס וחלקו המתייחס לתקופה שמיום זה ועד יום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%.

במקביל, מיעט תיקון 76 את תחולת סעיף 48א(ב1) לחוק על מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד, כך שהחל מיום 01/01/2014, סעיף 48א(ב1) לחוק חל אך ורק על מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שאיננה דירת מגורים מזכה וזאת למעט במקרים בהם לא הייתה עמידה בתנאי סעיף ד' להוראות המעבר, אשר תחולתן הסתיימה ביום 31/12/2017.

בדברי ההסבר לתזכיר חוק ההסדרים שפורסם ברשומות ב 31/05/2023 נכתב, כי למרות שמטרתו של תיקון 76 לחוק הייתה להקל עם מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד כניסתו לתוקף, כך שיהיו פטורים ממס על השבח שנצבר לפני אותו מועד, ובדומה למצב החוקי שחל לפני תיקון מס' 76, התיקון לא הגביל את החישוב הליניארי המוטב כך שיחול רק על זכות במקרקעין שהייתה דירת מגורים במועד כניסת התיקון לתוקף, וכך נוצר מצב לפיו כיום, גם מי שביום 01/01/2014 היה בעלים של זכות במקרקעין שהיא קרקע, שלא היה יכול לקבל פטור במכירתה לפני כניסתו לתוקף של התיקון, יוכל למעשה ליהנות במכירת הזכות מהחישוב הליניארי המוטב, אם רק יבנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה.

אי לכך, בחוק ההסדרים תוקן החישוב הלינארי המוטב ונוסף סעיף 48א(ב4) הקובע כי במכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד שיום רכישתה היה לפני יום 01/01/2014, ומתקיימים לגביה 2 התנאים הבאים, חישוב המס יהיה כפי שמבוצע לגבי נכס שאיננו דירת מגורים מזכה ולא יחול חישוב המס הלינארי המוטב :

1. הן במועד רכישת הזכות במקרקעין שעליהם בנויה דירת המגורים המזכה והן ביום 01/06/2023 לא הייתה בנויה על המקרקעין דירת מגורים.
2. בניית דירת המגורים המזכה הושלמה לאחר יום 31/12/2030.

משמעות התיקון בחוק ההסדרים הינה, שמוכר זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים שנרכשה לפני כניסת תיקון 76 לתוקף (01/01/2014) , לא יוכל ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב, אם גם במועד הרכישה וגם ביום כניסת חוק ההסדרים לתוקף (01/06/23) לא הייתה בנויה על המקרקעין דירת מגורים.

עם זאת, בשל הרצון לעודד בניית דירות על קרקע פנויה, נקבע בחוק ההסדרים שיינתן פרק זמן למי שבבעלותו קרקע כאמור לסיים בניית דירת מגורים על הקרקע עד ליום 31/12/2030, ואם אכן תושלם בניית דירת המגורים המזכה על המקרקעין, יוכל המוכר לנצל את חישוב המס הלינארי המוטב במכירתה.

יש לציין, כי נוסחו של סעיף 48א(ב4) לחוק, מכניס לסייג גם מי שרכש בית מגורים ישן מתוך כוונה להורסו ולבנות בעתיד בית חדש, שכן לכאורה מספיק שביום הרכישה או ביום 01/06/2023, הייתה בנויה על המקרקעין דירת מגורים כלשהי (אין הכרח שמדובר בדירת המגורים המזכה הנמכרת), כדי להיות זכאי במכירת דירת המגורים המזכה לחישוב מס לינארי מוטב, ללא קשר למועד סיום בנייתה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה