חזקת התא המשפחתי

סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") וסעיף 9 לחוק  קובעים חזקה לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש)  ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר (או רוכש) אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").

חזקת התא המשפחתי, נדונה בלא מעט פסקי דין בעבר, הן לעניין הפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק והן לעניין ההקלה במס רכישה בסעיף 9 לחוק (וראו לעניין זה; ע"ש 2979/97 דינה מור, ע"א  3489/99 אן מרי עברי, ע"א 3185/03  שחר פלם ועוד).

כמו כן, בשנת 2011 פרסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע 5/2011 אשר הציגה פרשנות מקלה יחסית, בנוגע להשפעתם של נכסים חיצוניים (כהגדרתם בהוראה) אשר ברשותו של אחד מבני הזוג, על זכאותו של בן הזוג השני להקלה במס רכישה או לפטור ממס שבח במכירת הדירה המשותפת.

ואולם, בכל הקשור למכירות שבוצעו ע"י התא המשפחתי ע"י מי מבני הזוג, נקבעה הלכה ע"י ביהמ"ש העליון בשנת 2003 בהלכת "אן מרי עברי" לפיה חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון באופן שבו מכירת דירה ע"י מי מבני הזוג במהלך הנישואין, תוך ניצול פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, באה במניין הפטורים של בן הזוג השני גם אם הדירה הנמכרת היא דירתו של בן הזוג האחר לפי הסכם הממון.

בשנה האחרונה, חלה תפנית בעמדת בית המשפט העליון בנוגע להלכת אן מרי עברי  ובעקבותיה שונתה גם הפסיקה בוועדת הערר בעניין ההקלה במס רכישה.

בהלכת שלמי בבית המשפט העליון (ע"א 3178/12) שונתה הלכת אן מרי עברי ונקבע כי מאחר והחוק איננו מנוסח בצורה הבאה: "יראו מוכר ובן זוגו…. כמוכר אחד, על אף האמור בכל הסכם ביניהם", הרי שאין מדובר בחזקה חלוטה לפיה חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון – ועל כן יש להגיע להרמוניה בין דיני המשפחה, הקניין ודיני המיסים.

אי לכך קבע בית המשפט העליון, כי כאשר בני הזוג מוכיחים כי עמדו ב-2 מבחנים מצטברים:

1. הצגת הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בנכסים.
2. עמידה, הלכה למעשה בכל הוראותיו של הסכם הממון.

הרי שמכירת דירת מגורים של אחד מבני הזוג, תוך ניצול פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק גם בתוך הנישואין לא תמנע מבן הזוג השני לקבל את הפטור המגיע לו בעת מכירת דירתו.

כאמור לעיל, בעקבות הלכת שלמי, ניתן פס"ד בו"ע 54905-05-13 רפפורט נ' מנהל  מיסוי מקרקעין – מחוז מרכז, אשר עסק בחזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה.

בני הזוג רפפורט, נישאו (שניהם) בשנית, כאשר בטרם נישאו זה לזו, חתמו בני זוג רפפורט על הסכם ממון בגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מבני הזוג.

מר רפפורט, מכר דירה בטרם נישואיו ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם.

בניגוד לעמדת מנהל מסמ"ק, אשר ביקש לתת למר רפפורט שיעור מס רכישה מופחתים כדירה יחידה,  רק בגין מחצית הדירה, קבע בית המשפט כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות:

1. הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם.
2. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מביאה לידי מסקנה כי מתקיימים כל מבחני העזר הבאים:
   • בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה.
   • בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג.
   • דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם – מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה.
   • דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.

לאור האמור לעיל, קיבל בית המשפט את הערר וקבע כי מלוא החיוב במס רכישה למר רפפורט, יחושב לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".

לסיכום ניתן לראות, כי חזקת התא המשפחתי איננה עוד "חזקה חלוטה" וכי בהתקיים 2 תנאים מצטברים ניתן יהיה להתגבר עליה:

1. הצגת הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בנכסים.
2. עמידה, הלכה למעשה בכל הוראותיו של הסכם הממון.

כמו כן יש לציין, כי ע"פ הלכת שלמי יתכן וכאשר מדובר ב"ידועים בציבור" לא יידרש הסכם ממון.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה