חבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה – איננו גורם מארגן

תנאי עיקרי להגדרת קבוצת רוכשים כ"קבוצת רכישה" הינו קיומו של "גורם מארגן", המוגדר בחוק כמי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור.

בו"ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה עלתה השאלה , האם יש לראות בעמותה אשר הוקמה ע"י קבוצת רוכשים לצורך רכישת קרקע ובניית בתי מגורים לחבריה, כ"גורם מארגן" וכתוצאה מכך לראות בחברי הקבוצה כנכנסים להגדרת "קבוצת רכישה"?

בית המשפט קבע בין היתר, כי העמותה הינה גוף שבאמצעותו משתפים חברי הקבוצה פעולה יחדיו, העמותה לא פעלה עבור תמורה כלשהי אלא רק כנאמן עבור החברים, בכל שלבי השלמת הפרויקט כאשר כל התשלומים ששולמו ע"י החברים נועדו אך ורק לכיסוי ההוצאות וכמו כן, מאחר ואינה "גורם חיצוני" אינה יכולה להיחשב כ"גורם מארגן" ולכן אין לראות בקבוצת הרוכשים כקבוצת רכישה. (וראו הרחבה במאמר מיום 28/12/17)

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין אחד במספר עררים שהוגשו על החלטותיו של מנהל מסמ"ק חיפה,
(ו"ע; 63863-12-14, 28116-01-15, 43052-02-15, 34189-06-15) שעסקו כולן במסכת עובדתית דומה:

המדובר ב-5 פרויקטים להקמת בתי דירות בחיפה, בהם הרוח החיה היה מר אייל פרידמן
(להלן: "אייל") , בכולם  נרכשו זכויות בקרקע על ידי רוכשים שונים, כאשר לאחר הרכישה מכרו הרוכשים המקוריים זכויות בלתי מסוימות בקרקע לקבוצה של רוכשים אחרים, וחתמו יחדיו על הסכם שיתוף להקמת בתי מגורים באמצעות בחירת ועד שיתקשר עם קבלן מבצע, לבניית הבתים.

המחלוקת שנדונה בעררים נסובה לגבי 2 שאלות; הראשונה, האם מבחינה מהותית מדובר בעסקת רכישת דירות גמורות או הצטרפות לקבוצת רכישה? והשנייה, האם קיים בכל אחת מהקבוצות "גורם מארגן" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק")?

לגבי השאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי קיימים 3 מסלולים בהם ניתן לאתר את מהותה האמיתית של העסקה:

1. מסלול הדין הכללי – איתור אומד דעתם האמיתי של הצדדים וככל שמדובר בחוזה למראית עין, ניתן לבטלו ע"פ סעיף 13 לחוק החוזים.
2. סיווג שונה – מנהל מסמ"ק יכל לטעון לסווג שונה של העסקה מבחינת דיני המס.
3. סיווג מחדש – ככל שהמנהל סבור כי מדובר בעסקה מלאכותית, יש בסמכותו להתעלם מסווגה ע"י הנישום ולסווגה מחדש.

במקרה הנדון שוכנע בית המשפט כי מדובר בעסקאות אמתיות ומנהל מסמ"ק לא הצליח להוכיח את טענתו כי העסקה האמיתית הייתה שונה מהאמור בהסכמי המכר וחוזי השיתוף , ומדובר למעשה במכירת דירות גמורות.

לגבי השאלה השניה קבע בית המשפט, כי אין לקבל את טענת מנהל מסמ"ק לפיה יש לראות במוכרים, אשר מכרו זכויות לשאר הרוכשים באמצעותו של אייל כ"גורם מארגן" שכן למרות שאין חולק כי מאחורי כל העסקאות והקמת כל הפרויקטים עמד אייל, הוא זה שאיתר את הנכסים, פעל לשווק את הפרויקטים, פנה לאדריכלים ואף היה חבר בוועד המפקח כנציג של בני משפחתו הרי שאין בכך כדי להצביע על "גורם מארגן" במובן חוק מיסוי מקרקעין.

גורם מארגן הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה וחבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה עבור שירותי הארגון  – לא ייחשב כגורם מארגן.

במקרה זה, איש לא שילם לאייל שכר עבור הארגון, המוכרים נהנו מרווח נאה בזכות השבחת המקרקעין ועליית ערכם ותמורה שכזו אינה עונה להגדרת תמורה עבור שירותי הארגון.

כמו כן קבע בית המשפט כי הכנת מסגרת חוזית כשלעצמה, אינה מספקת כדי להוכיח כי קיים גורם מארגן וגם שיווק הפרויקט איננו הופך את המשווק לגורם מארגן.

כאמור לעיל, בית המשפט קיבל את כל העררים וקבע כי העובדה שישנו גורם דומיננטי אשר מניע את ההליכים בפרויקט, איננה הופך אותו ל"גורם מארגן" במובן החוק.

בשולי הדברים יצוין, כי לדעת חבר הועדה עו"ד נתן מולכו, אין הכרח כי רק גורם חיצוני יכל שיהיה גורם מארגן ויכול שבמקרים מסוימים גם אחד מחברי הקבוצה יחשב כגורם מארגן.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה