חברה בעלת פעילות עסקית יכולה לרכוש מקרקעין שעל מכירתם לא יחול מע"מ

עמדת שלטונות מס ערך מוסף הינה, שאין לראות ברכישת מקרקעין ע"י חברה בע"מ (הרשומה כ"עוסק") כאילו נעשתה במישור פרטי שאיננו קשור לפעילותה העסקית, שכן לחברה בע"מ אין מישור פרטי וכל פועלה הוא לשם הגדלת הכנסותיה.

עמדה זו הוצגה בין היתר בהחלטת מיסוי מע"מ  6637/14, ובה נתבקשה החטיבה המקצועית להביע את עמדתה במקרה שבו חברה הרשומה כ"עוסק" בחוק מע"מ ובעלת פעילות עסקית (שאיננה בתחום המקרקעין) רוכשת דירת מגורים מאדם פרטי לצורך השכרתה לבעל השליטה בתמורה לדמי שכירות במחירי שוק.

בהחלטת המיסוי,  קבעה רשות המיסים בין היתר כי "לאור העובדה כי החברה הינה בגדר "עוסק" לצרכי חוק מע"מ, רכישת הדירה מהאדם הפרטי, הינה בגדר "עסקת אקראי" החייבת במע"מ" וכן כי "למען הסר ספק, האמור לעיל יתקיים גם במקרים שהדירה תירכש מגורם שאינו קשור לחברה או שהדירה תושכר לגורם שאינו קשור לחברה…"

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בע"מ 27808-10-21 רזאל (ע.צ.) סוכנויות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף רחובות ובו נדון ערעור חברת רזאל (להלן: "רזאל") על החלטת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") לחייב אותה בתשלום מס עסקאות בסך של 621,880 ₪ בגין מכירת מגרש בראשון לציון בשנת 2019.

רזאל הוקמה בשנת 2004, נרשמה כעוסק בתחום פעילות של סוכני ביטוח והחל משנת 2014 התרחבה פעילותה העסקית של רזאל גם לתחום השכרת נדל"ן, כאשר לגבי המגרש בראשון לציון, שאותו רכשה רזאל בשנת 2014, הוא נרכש מלכתחילה בשכונת מגורים, מתוך מחשבה לבנות עליו את בית משפחתו של בעל המניות, אולם בסופו של דבר הוחלט שלא לעשות כן והוא נשאר כקרקע ריקה בדיוק כפי שנרכש.

רזאל טענה, כי כאשר חברה רוכשת נכס מסוים שלא לצורך שימוש בו בעסקיה, הרי שביחס לפעולה זו החברה איננה נחשבת כעוסקת ולכן אין מקום לחייבה בהוצאת חשבונית עצמית בגין רכישה זו וממילא אין לחייבה בהוצאת חשבונית ותשלום מע"מ בעת המכירה.

מנהל מע"מ דחה טענה זו, חזר על עמדתו כאמור לעיל ואף טען כי, כאשר רזאל מציינת בדוחות הכספיים שהגישה לפקיד השומה כי פעילותה כוללת גם השקעות נדל"ן, אין לאפשר לה להתנער ממצג ברור זה וכי מכירת המגרש בראשון לציון היא חלק מפעילותה העסקית של רזאל בתחום השקעות בנדל"ן להשכרה.

בית המשפט ניתח את הוראות חוק מס ערך מוסף ואת הפסיקה וקבע כי חוק מע"מ חל על פעילות פירותית עסקית, אך לא על השקעה הונית (שאיננה מכירה של "ציוד") וכי העובדה כי פלוני מוגדר "עוסק" לפי חוק מע"מ איננה שוללת ממנו ביצע השקעה במישור ההוני (בנכס שאיננו "ציוד") – עליה לא יחול מע"מ מועד המכירה, בין אם מדובר ב"עוסק" שהוא אדם פרטי ובין אם מדובר ב"עוסק" שהוא חברה בע"מ.

בית המשפט חזר על העקרון שנקבע בעמ"ש 268/91 דרור פירר נ' מנהל מע"מ חיפה, ולפיו קיומן של עסקאות השכרה, אין בו כדי להחשיב מכירת מקרקעין כחלק מאותה פעילות עסקית ולכן יש לבחון ספציפית את מכירת המגרש במבחני העזר שנקבעו בפסקה לקביעת פעילות עסקית (וראו הרחבה במאמר מיום 12/01/23).

לאחר בחינה כאמור קיבל בית המשפט את הערעור שהגישה רזאל וקבע, כי המכירה הבודדת של המגרש בראשון לציון, אינה מהווה פעילות עסקית של סחר בנדל"ן, פעילות שכלל איננה קיימת אצל רזאל, ומשכך אין לראות במכירה זו כ"עסקה" החייבת במע"מ.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה