חבות המס במכירת דירות בבעלות המדינה

רוב הדירות במאגר הדיור הציבורי הן בבעלות המדינה והן מושכרות במחיר מסובסד, כאשר לניהול הדירות אחראיות חברות האכלוס הפועלות מטעמו.

חברת האכלוס הגדולה ביותר הינה "עמידר" וקיימות מספר חברות נוספות; "עמיגור" "פרזות" "שקמונה" ו-"חלד".

במקרים רבים, כחלק מעסקאות קומבינציה רגילות או מפרויקט תמ"א 38, אחת או יותר מהדירות בבניין הינן בבעלות המדינה ומנוהלות ע"י אחת מחברות האכלוס ועולה השאלה, האם וכיצד יש למסות מכירת דירות אלו ליזם?

סעיף 42 לפקודת הפרשנות קובע כי "אין חיקוק בא לגרוע מכל זכות של המדינה, או להטיל עליה חובה, אלא אם נאמר בו במפורש", כאשר בית המשפט העליון ברע"א 1816/97 קבע כי "בסעיף זה גיבש המחוקק באורח סטטוטורי כלל  אנגלי, לפיו אין חיקוק מחייב את הכתר, זולת אם נקבע בו הדבר במפורש או משתמע ממנו במפגיע. כלל זה יושם בפסיקתנו בתחומי משפט רחבים, ובעטיו נדרשו הוראות מפורשות בחוק, בדבר תחולתם של חוקים על המדינה, כל אימת שראה המחוקק להחילם על המדינה."

מהאמור לעיל עולה, כי מקום שבו לא נאמר במפורש כי הוראות החוק יחולו על המדינה, כגון בסעיף 28 לחוק ההתיישנות או בסעיף 259 לחוק התכנון והבניה, הרי שלא ניתן להטיל על המדינה חובה כלשהי.

במקרה המתואר לעיל, על מכירת דירותיה של המדינה ליזם, אמור היה לחול חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק")  אולם לאור סעיף 42 לפקודת הפרשנות, הרי שהמדינה לא תהא חבה במס שכן אין בחוק סעיף המחיל אותו בצורה מפורשת גם על המדינה.

יודגש, כי יש לעשות אבחנה בין דירות השייכות למדינה ומנוהלות ע"י חברות האכלוס לבין דירות אשר נמצאות בבעלותן של חברות אלו. כאשר המדובר בדירות אשר נמצאות בבעלות אחת מחברות האכלוס כאמור, הרי שמכירתן תחויב במס לכל דבר ועניין וככל הנראה דירות אלו אף יחשבו אצל החברות כמלאי עסקי החייב במס לפי חלק ב' לפקודת מס הכנסה, ומשכך המכירה לא תהא זכאית לפטור ממס לפי פרק חמישי 5 לחוק.

ואולם, בעסקאות המתוארות לעיל, קיימת חבות מס נוספת והיא  – מס ערך מוסף.

סעיף 144ב לחוק מע"מ קובע במפורש כי "הוראות חוק זה יחולו גם על המדינה", כאשר פרופ' נמדר הסביר בספרו, כי מטרת המחוקק היתה להטיל את המס על כלל הצריכה במשק בלי קשר למקור הצריכה ולהחילו על כלל הפעילות הכלכלית במשק בין אם פעילות ציבורית ובין אם פעילות פרטית, וזאת במטרה שלא לפגוע בתחרות בין הענפים השונים.

סעיף 1 לחוק מע"מ מגדיר את המדינה כמלכ"ר אולם בהתאם לסעיף 58 לחוק מע"מ, קיימת למנהל סמכות לשנות את הסיווג בהתאם לפעילות בפועל. אי לכך, כאשר המדינה פועלת לשם הגשמת פונקציה שלטונית, ניתן לראותה כמלכ"ר ואילו כאשר היא עוסקת בפעילות מסחרית רגילה ומתחרה בעסקים אחרים, הרי שהיא תיחשב כעוסק רגיל.

עסקת קומבינציה, נחשבת מבחינת חוק מע"מ כ-2 עסקאות שונות; האחת הינה מכירת חלק מהמקרקעין ליזם והעסקה השניה הינה התחייבותו של היזם לבנות על חלק מהמקרקעין שנותרו לבעלים, המהווה עסקת שירות ולא עסקת מכר (וראו הרחבה במאמר מיום 15/03/18).

מהאמור לעיל עולה, כי כאשר נמכרת דירה בבעלות המדינה ליזם כחלק מעסקת קומבינציה, הרי שלגבי העסקה הראשונה, יש לבחון האם יש לראות את המדינה במקרה הנדון כעוסק במקרקעין החייב במע"מ במכירה, או שמדובר בעסקת אקראי "רגילה" בה לא ישולם מע"מ בפועל, לאור הוראותיה של תקנה 6ב לתקנות מע"מ, בדבר ניכוי מס התשומות ברכישה כנגד מס העסקאות בחשבונית עצמית.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה