התייחסות לדירת נופש המיועדת להשכרה בחוק מע"מ

השאלה באם דירת נופש נחשבת לדירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , הן לעניין מדרגות מס רכישה בעת רכישתה והן לעניין הזכאות לפטור ממס שבח בעת מכירתה, נדונה בעבר לא אחת בפסיקה ורשות המיסים אף פרסמה את הוראת ביצוע 5/2010 המפרטת את עמדתה בסוגיה זו.

בשנת 2014, נקבעה הלכה ברורה מאת בית המשפט העליון בעניין דירות נופש; הלכת חכים (ע"א 1046/12) העוסקת בנושא הפטור ממס שבח במכירת דירת נופש והלכת גיצלטר (ע"א 4299/11) העוסקת בזכאותה של דירת נופש לשיעורי מס מופחתים בעת רכישתה ובהן שלל בית המשפט העליון את עמידתה של דירת נופש בהגדרת דירת מגורים, הן כהגדרתה בסעיף 1 לחוק לעניין מס שבח והן כהגדרתה בסעיף 9 לחוק לעניין מס רכישה.

בפס"ד גיא אניש (ו"ע 7060-11-11) שניתן גם הוא במהלך אותה שנה, נדונה השאלה האם דירה שנרכשה בפרויקט המיועד לדירות נופש אך בפועל שימשה, בניגוד לחוק, כדירת מגורים, זכאית להקלה בשיעורי מס רכישה כדירה יחידה?

בית המשפט דחה את הבקשה להקלה וקבע כי גם כאשר נישום זכאי לכאורה להטבת מס, ניתן לשלול אותה ממנו כאשר היא נובעת במישרין מפעולתו הבלתי חוקית, שהיא במקרה זה, שימוש למגורים בניגוד לייעודה התכנוני של דירת הנופש.

לעניין החבות במע"מ, השכרת דירת נופש אינה נחשבת כהשכרת דירת מגורים ודמי השכירות המתקבלים מהשכרתה לא יהיו פטורים ממע"מ בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מע"מ, אולם עולה השאלה, האם השכרתה נחשבת כפעילות עסקית, החייבת רישום כעוסק ותשלום מע"מ בידי הבעלים ואשר כנגדה יוכל לנכות מע"מ תשומות?

בפס"ד דן יערי (ע"מ 59149-12-13) נדון מקרה שבו מר יערי, העוסק כעו"ד, רכש מאת יזמים דירת נופש בפרויקט מלונאי ובמקביל התקשר עם חברת ניהול אשר אחראית לתפעול השוטף של המלון לרבות דירת הנופש, כאשר מר יערי מקבל הכנסה שנתית לפי חלקו בהכנסות הנובעות מהשכרת יחידות המלון.

מר יערי ביקש לנכות כמס תשומות את מס הערך המוסף ששילם ליזמים בעת רכישת דירת הנופש.

בית המשפט קבע, כי כדי שמר יערי יהיה זכאי לנכות את מס התשומות, עליו להראות כי הנכס הנרכש – היחידה המלונאית – משמש ב"עסק" כלשהו וכי העסקאות הנערכות במסגרת עסק זה חייבות במס ערך מוסף.

מהעובדות שהוצגו מתבקשת המסקנה כי מר יערי עצמו כלל איננו עוסק בעסקי מלונאות, הכנסתו מהמאגר המלונאי נגזרת מההכנסות המתקבלות ולא מרווחי המלון, ומובטחת לו תשואה מינימלית ללא כל קשר להכנסות המלון בפועל ולכן מר יערי לא השכיר את דירת הנופש "במהלך עסקו" אלא מדובר כאן בעסקת אקראי במע"מ, אשר חייבת במס בידי חברת הניהול ולא בידיו.

לאחרונה התפרסמה החלטת מיסוי מע"מ 9032/17 אשר עסקה אף היא  בבקשה לפתיחת תיק עוסק מורשה בגין רכישת דירת נופש המיועדת להשכרה. גם במקרה דנן, הבעלים, אשר רכש את דירת הנופש, חתם על הסכם לניהול מלונאי תוך שהוא מתחייב להעמיד את דירת הנופש להשכרה לתקופה שלא תפחת במצטבר מ-183 לילות בכל שנה והוא מתחלק בהכנסות מהשכרת דירת הנופש עם חברת הניהול.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי לאור העובדה שלבעלים אין תפקיד כלשהו במנגנון ההשכרה של דירת הנופש ואין לו שיקול דעת בכל הקשור לקבלת החלטות בקשר להשכרתה אלא שיקול דעת בלעדי בנושאים אלו שייך לחברת הניהול, הרי שלא הוכח קיומו של עסק על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה המאפשרת רישום הבעלים כ"עוסק" לפי סעיף 52 לחוק מע"מ.

גם במקרה דנן נקבע בהחלטת המיסוי, כי העמדת דירת הנופש לרשות חברת הניהול המלונאית, לשם השכרתה, הינה בבחינת "עסקת אקראי" במקרקעין (כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מע"מ) וחובת תשלום המס תחול על חברת הניהול המלונאית, בהתאם להוראות תקנה 6ב' לתקנות מס ערך מוסף, הקובעת, שבמקרה שכזה יהיה הקונה חייב בתשלום המס וידווח על העסקה באמצעות "חשבונית עצמית" שיוציא הקונה ועל פיה הוא גם ישלם את המס וגם ינכה את מס התשומות בעסקה.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה