החלטות מיסוי חדשות בנושא דירות מגורים

השבוע פרסמה רשות המיסים 2 החלטות מיסוי חדשות בעניין דירות מגורים, כאשר הראשונה עוסקת במיסוי דירת מגורים שנרכשה בעבר מסגרת פרק חמישי 3 (חילוף זכויות) והשניה עוסקת בהעברת דירת מגורים לנאמנות.

החלטת מיסוי 7706/22 – מיסוי מכירת דירת מגורים שנרכשה במסגרת חילוף זכויות במקרקעין

פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הוסף בתיקון 50 לחוק ודן בחילוף זכויות במקרקעין בתקופה הקובעת, שתחילתה ביום 7/11/2001 והסתיימה ביום 31/12/2010
(להלן: "פרק החילוף").

פרק החילוף העניק בין היתר פטור ממס שהוא למעשה דחיית מס, לדירה נמכרת כאשר נרכשת תחתיה דירה חלופית בתנאים מסוימים, כך שבעת מכירת הדירה החלופית בעתיד, ישולם מס שבח על כל השבח שנצבר החל מיום רכישת הדירה הנמכרת ועד למכירת הדירה החלופית, כאשר נקבע בסעיף 49טז לחוק, כי במכירת הדירה החילופית לא יינתן כל פטור, דחיית מס או שיעור מס מופחת.

לפני כשנתיים, פורסמה עמדת הרשות המיסים לפיה דירה שנרכשה כדירה חלופית בעבר לפי הוראות פרק חמישי 3, לא תוכל במכירתה ליהנות מחישוב לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.

בהחלטת המיסוי שפורסמה השבוע, שללה רשות המיסים מתן חישוב לינארי מוטב למוכר דירת מגורים, שנרכשה בשנת 2007 במסגרת פרק החילוף שהעניק לו בשנת 2006 פטור חלקי ממס שבח על מכירת דירתו הישנה.

רשות המיסים הסבירה, כי תכלית המגבלות בסעיף 49טז לחוק, הינה להבטיח את מנגנון דחיית המס ותשלומו המאוחר לצורך תשלום שבח מלא בעת מכירת הזכות החלופית, ואילו סעיף 48א(ב2) לחוק, שהוסף במסגרת תיקון 76, נועד להקל על מיסוי דירת מגורים למי שהיה זכאי ערב התיקון למכור אותה בפטור ממס.

אי לכך, מי שלא היה זכאי למכור דירה בפטור ממס (שכן נכנס להוראות פרק החילוף) , לא יוכל ליהנות מהוראות החישוב הלינארי המוטב בסעיף 48א(ב2) לחוק בעת מכירת הדירה החלופית.

במקביל קבעה רשות המיסים בהחלטת המיסוי, שאין מניעה לבצע פריסת שבח ריאלי על השבח במכירת דירת המגורים, שכן פריסה אינה מהווה מנגנון למתן פטור או הטבה המס.

כפי שכתבתי במאמר מיום 01/10/2020, החלטת המיסוי לטעמי שגויה, וזאת ממספר סיבות המפורטות במאמר.

החלטת מיסוי 3399/22 – העברת דירות לנאמנות

בהחלטת מיסוי זו התבקשה רשות המיסים לאשר כי העברת דירות קיימות מאת בני זוג, לעו"ד ישראלי אשר ישמש כנאמן עבורם, העונה לכל המגבלות שנקבעו בפסיקה המוטלות על נאמן – לא תהא חייבת במס שבח ורכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין וכן כי לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, העברת הדירות ליורשים החוקיים, לא תהווה מכירה לפי החוק.

במסגרת החלטת המיסוי אישרה רשות המיסים כי הקניית הדירות לנאמנות ע"י בני הזוג ועבורם, כאשר הם גם היוצרים וגם הנהנים בנאמנות, לא תיצור אירוע מס חייב בהתאם להוראות החוק, כאשר על נאמנות זו יחולו כל ההוראות הרגילות שנקבעו בחוק ובפסיקה על נאמנות, בעת מכירת הדירות או החלפת נהנים.

בהתאם להלכת גליס (ע"א 7610/19 מנהל מסמ"ק ת"א נ' סמואל גליס) הדגישה רשות המיסים בהחלטת המיסוי, כי הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפת או הוספת נהנים, משמעותו יצירת "נאמנות מסגרת", שאינה נאמנות לפי החוק ובמקרה שכזה כל העברה לנאמן או ממנו לנהנה, יחשבו כמכירה לפי הוראות החוק והוראות סעיף 69 לא יחולו בהעברות מסוג זה.
כמו כן נקבע בהחלטה כי בהורשת הדירות יחול סעיף 4 לחוק.

יצוין עוד, כי במסגרת החלטת המיסוי קבעה רשות המיסים כי הקניית הדירות כאמור לנאמן תדווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק, אולם דרישה זו איננה מתיישבת עם הקביעה כי אין מדובר באירוע מס, כפי שקבעה רשות המיסים בחוזר המקצועי 03/2016 קביעה, אשר אותה אישרה גם הלכת גליס (וראו הרחבה במאמר מיום 07/07/2022)

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

         

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה