האם תשלום לעו"ד של הקבלן מהווה מ"כלל התמורות" לעניין מס רכישה?
בית המשפט העליון קבע פעמים רבות בעבר, כי עיקרון "צירוף כל התמורות" הינו עיקרון יסוד במיסוי מקרקעין, אשר לפיו "שווי המכירה" לעניין מס הרכישה יכלול את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוכר או למי מטעמו, כאשר עיקרון זה מצריך בחינת מכלול ההתחייבויות שנטל על עצמו הרוכש, הישירות והעקיפות כאחד.
כחלק מעסקת רכישת דירה מקבלן מחויב הרוכש בד"כ גם בשכר טרחת עו"ד המייצג את הקבלן בעסקה, כאשר לאחרונה, בהתאם לתיקון 7 לחוק המכר (דירות), הוגבלו בתקנות סכומי השתתפות קונה דירה עד לשווי של כ- 4.6 מיליון ₪, בשכר טרחת עו"ד מטעם הקבלן לסכום של 5,000 ₪ או 0.5% מתמורת הדירה (שניהם בתוספת מע"מ) לפי הנמוך.
בעבר, עמדת רשות המיסים הייתה, כי יש לעשות הבחנה בין מצב שבו שולם שכ"ט עו"ד לקבלן עצמו לבין מצב שבו שולם שכ"ט ישירות לעו"ד, אולם בעקבות מספר פסקי דין, קבעה הרשות את עמדתה לפיה בכל מקרה תשלומים אלו חייבים במס רכישה, כחלק מעקרון "צירוף כל התמורות".
והנה, בפסק דינה של ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "הבונים") שניתן בחודש אפריל השנה, קבעה וועדת הערר, כי הקו המנחה בעקרון "צירוף כל התמורות" הינו כי כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלם במקומו, מהווה חלק השווי המכירה.
לאחר ניתוח חוק המכר (דירות) הגיעה הוועדה למסקנה, כי על הקבלן לא מוטלת החובה שבדין, לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם, ולכן אין הצדקה להחיל במקרה זה את עקרון "צירוף כל התמורות".
כמו כן קבעה ועדת הערר בעניין הבונים, כי לא הוכח שהתשלום ששולם ע"י הרוכשים לקבלן ניתן גם עבור שירותים משפטיים נוספים שניתנו לקבלן ע"י עו"ד, מעבר לרישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה, וגם אילו היה ניתן להוכיח טענה זו, הרי שהיה נדרש וראוי לפצל את הסכומים אותם אולצו הרוכשים לשלם ל-2 חלקים ולהחיל על החלק המהווה את עלות השירותים המשפטיים של הקבלן עצמו את עקרון "צירוף כל התמורות" ולצרפו לשווי המכירה.
ואולם, עדיין אין סיבה לשמוח על החיסכון במס רכישה, שכן כעבור 5 חודשים (בספטמבר 2015) ניתן פסק דין הפוך בו"ע 23460-10-14 בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "בט") אשר עסק במקרה שבו נכתב בהסכם המכר בין החברה הקבלנית לבין הרוכשים, כי נוסף לתשלום המחיר הבסיסי מתחייבים הרוכשים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5% בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר "כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישומים הנזכרים בהסכם זה, כדוגמת תיקון רישום צו בית משותף, מדידות, פתיחת תיק בלשכה, הוצאות ואגרות רישום מקרקעין".
הוועדה קבעה בעניין בט, כי העברת בעלות בנכס מקרקעין מחייבת את השלמת הליכי הרישום על שם הרוכש וכל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הקונה אינו בעל מלוא זכויות הבעלות במקרקעין אלא רק בעל התחייבות לעסקה במקרקעין ועל-כן, כאשר מוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס מקרקעין לקונה, כוללת התחייבותו זו גם התחייבות לרישום הזכויות על שם הקונה. ועל כן החברה הקבלנית קיבלה על עצמה מפורשות התחייבות לרשום את הזכויות על שם הרוכשים ומשכך לפי עיקרון "צירוף כל התמורות" גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה.
הוועדה התייחסה לפס"ד בעניין הבונים וקבעה כי אינו בגדר הלכה מחייבת והכלל הוא שככל שהשירות המשפטי ניתן לצורך מילוי התחייבויותיו של המוכר, הרי שמדובר בתמורה עבור הזכויות במקרקעין שיש לצרפה לשאר התמורות וכי עיקרון "צירוף כל התמורות", אינו מבדיל בין תשלום ישירות למוכר לבין תשלום לצד שלישי עבור שירות שניתן למוכר.
אי לכך, לאור הפסיקות הסותרות של וועדות הערר באזור מרכז וחיפה, נידרש להמתין להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה זו.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
