האם מטלה ציבורית מהווה הפקעת מקרקעין?

"מטלה ציבורית" במהותה, הינה פרויקט ציבורי מסוים כגון בניית גן ילדים, חניון, בית כנסת או הכשרת שטחי ציבור, המוטל ע"י העירייה על הקבלן, כחלק מקבלת היתרי בניה (וראו הרחבה במאמר מיום 15/01/26)

פסק דין שפורסם לפני שבועיים, ו"ע 12989-06-23 עיריית רעננה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, עסק בערר שהגישה עיריית רעננה (להלן: "העירייה") , כנגד שומת מס רכישה בסך כ-412,000 ₪ שהוציא לה מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (להלן: "המנהל"), בעקבות דיווח שהגישה העירייה אודות מקרקעין שהועברו אליה לאחר תכנית מפורטת שנערכה במקרקעין, ואשר כללה הקצאה של מקרקעין לצורכי ציבור לטובת העירייה.

במקרה הנדון, חברת שופרסל נדל"ן בע"מ (להלן: "שופרסל") שהייתה הבעלים של מקרקעין המצויים בפארק גב ים ברעננה (להלן: "המקרקעין"),  יזמה תכנית מפורטת ביחס למקרקעין, תוך שהיא מבקשת לאשר הגדלה ניכרת בהיקף זכויות הבנייה לצורך הקמת מבנים בייעוד לתעסוקה והכוללים שימושים משניים: מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, כאשר במסגרת התכנית, נקבע כי יוקצו חלק מהמקרקעין לעירייה ומשכך נחתם "כתב התחייבות" בין שופרסל לעירייה שבו הובהר כי לאור תוספת הבנייה שנקבעה לטובת שופרסל בתכנית, יוקצו לעירייה 750 מ"ר שטח בנוי, 188 מ"ר שטחי שירות לטובת שטח עיקרי זה, וכן חניות.

לטענת העירייה, מדובר ב"הפקעת זכויות לצרכי ציבור" שאין עימה תמורה, אשר איננה חייבת במס ולחילופין מדובר בתחולת תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה המקנה פטור ממס למכירות מסוימות, וביניהן להפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין, אשר פטורה ממס שבח לפי סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין.

בפסק הדין בוועדת הערר, נחלקו הדעות:

דעת המיעוט סברה, כי ההסדר אליו הגיעו שופרסל והעיריה, המכונה לעתים כ"מטלות הציבוריות" "תועלות ציבוריות" או "הקצאות ורטיקליות" מחליף לעתים את צורות ההפקעה והפרשה לצרכי ציבור באיחוד וחלוקה המסורתיות במקרים בהם אין אפשרות להפקעת קרקע לצרכי ציבור, ומשכך ניתן לראות ב"הפרשות המבונות" הנמסרות לרשות המקומית ללא תמורה כמנגנון המחליף הפקעה לצרכי ציבור ועל כן יש לקבל את הערר.

דעת הרוב קבעה, כי לאור העובדה שבמקרה כאן לא ננקטו הליכי הפקעה, לפי חוק התכנון והבניה או לפי כל חוק אחר ולאור העובדה שאין המדובר בהליך שנכפה על שופרסל, בעלת המקרקעין אלא להיפך – בהליך שהיא יזמה, ביחס למקרקעין השייכים לה ובעיתוי שהיא בחרה לשם כך מתוך מטרה ברורה להפיק מכך תועלת להשאת רווחיה והיא לא הצליחה להציב ולו ראשית ראיה משכנעת המלמדת כי ההליך נכפה באופן כלשהו עליה ויתרה מכך, עיון בהסכמים עליהם חתמו הצדדים – בזמן אמת, כמו גם בהשגה שהגישה העירייה, מלמד כי הם ראו בהליך הפקעה משהו עתידי שניתן יהיה אולי לבצע בעתיד, אך בכל מקרה – הם לא סברו כי הפקעה כבר בוצעה מכוח התכנית עצמה, הרי שאין מדובר בהפקעה ויש לדחות את הערר שהגישה העירייה.

ועדת הערר התייחסה גם לטענתה החילופית הנוספת של העירייה, עליה לא חלק המנהל,  לזכאות במס רכישה מופחת לאור תקנה 8(א) לתקנות מס רכישה הקובעת כי: "רשות מקומית חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין שבהם שוכנע המנהל שאין עמם ושלא תהיה בהם בעתיד הכנסה" וקבע, כי העירייה תוכל להגיש למנהל תצהיר של גורם מוסמך מטעמה, במסגרתו יובהר כי אכן לא תופק במקרקעין הכנסה, וזאת תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין על מנת להיות זכאית למס רכישה מופחת.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה