דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38

סעיף 19 המצוי בפרק השלישי לחוק מיסוי מקרקעין  (להלן: "החוק") מכיל הוראות בדבר יום המכירה וקובע ברישא של הסעיף את הכלל לפיו:  "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד", כאשר סעיפיו הקטנים של סעיף 19 מציינים מקרים מיוחדים בהם יקבע יום מכירה שונה, לרבות אפשרות דחייתו בתנאים מסוימים.

בהתאם לכלל בסעיף 19,  יום המכירה יקבע ליום שבו נעשתה המכירה ומשכך במועד בו נכרת חוזה תקף בין הצדדים למכירה,  נקבע "יום המכירה" והחלה הספירה לצורך דיווח למנהל מסמ"ק ותשלום המס.

כידוע, עסקאות תמ"א 38 דורשות מהיזם את החתמתו של כל דייר ודייר בבניין על הסכמתו לביצוע העסקה, דהיינו למכור חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה למתן שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק (תמ"א 38).

עד לתיקון 68 לחוק (26/12/2010) היה חל הכלל בסעיף 19 לעניין קביעת יום המכירה גם בעסקאות תמ"א 38 ומשכך כבר במועד החתמתו של כל דייר ודייר, נדרש היה לדווח לשלטונות המס ולהוציא שומה בגין המכירה.

לאור המורכבות הגדולה בעסקאות אלו וריבוי המקרים בהם העסקה כלל לא יצאה לפועל עקב העדר הסכמת חלק מהדיירים לעסקה, דבר שגרם להתעסקות יתר של משרדי מסמ"ק בביטול שומות לאחר מכן,  נוסף בתיקון 68 לחוק סעיף 49לב1 כחלק מפרק חמישי 5, שהוא הפרק העוסק בפטור ממס במכירת זכויות בניה שניתנו מכוח תמ"א 38.

סעיף זה, שתוקן שוב בתיקון 74 ונוספה בו התייחסות לתמ"א 38/2, מאפשר את דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38, המותנית בתנאי מתלה, למוקדם מבין אחת מ-2 האפשרויות המצוינות בסעיף ובלבד שנמסרה הודעה למנהל על הסכם המכירה בתוך 30 ימים על גבי טופס 7738.

ואולם, כאשר מדובר בעסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), שבה הדיירים מוכרים גם את דירת מגוריהם ליזם ולא רק את זכויות הבניה הנוספות, קיימים מסלולי פטור נוספים שיכולים הדיירים להשתמש בהם על מנת להפחית את חבות המס בעסקה.

רשות המיסים קבעה בעבר, כי אין חובה לבחור בפטור ממס מכוח פרק חמישי 5 על עסקאות שנעשות במסגרת תמ"א 38/2 וניתן לבחור במקומו בפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, אולם לא ניתן לשלב בין שני המסלולים באותה עסקה.

יש לציין כי בחירת מסלול הפטור, מתייחסת לכל מוכר בנפרד ויש לבצע ניתוח מעמיק לגבי כל אחד מהמוכרים בדבר המסלול המיטבי עבורו (ולמעשה עבור היזם אשר עליו נופל נטל המס) וזאת בנוסף לניתוח זכאות היזם למע"מ אפס לפי סעיף 31ב לחוק מע"מ.

בכל הקשור לדחיית יום המכירה, הפרשנות הרווחת עד היום במשרדי מסמ"ק הייתה, שדחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38/2 נתונה לבחירת המוכר, ללא קשר למסלול הפטור הנבחר ע"י המוכר ובלבד שיעמוד בתנאי הסעיף לרבות הודעה כאמור בטופס 7738.

עם זאת, לאחרונה נשמעת במשרדי השומה עמדה לפיה, כאשר נבחר מסלול פטור לפי פרק חמישי 5, הרי שיום המכירה יידחה בכל מקרה ולא תהיה אפשרות להקדימו.

בנוסף, נשמעת טענה במשרדי השומה לפיה בחירת מסלול פטור אישי לפי פרק חמישי 1, לא תאפשר את דחיית יום המכירה.

בכל מקרה, חשוב לתת את הדעת כי לדחיית יום המכירה מספר השלכות, לרבות על שווי המכירה שיקבע, על עצם הזכאות לפטור לינארי, על נוסחת הפטור הלינארי ועוד וחשוב לקחת אותן בחשבון כחלק מהכנת השומה בעסקת תמ"א 38.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה