אם מתמלאים תנאי החריג להגדרת שווי – המנהל לא רשאי לקבוע את שווי המכירה כשווי שוק

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר את שוויה של זכות פלונית כדלקמן:

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;

ניתן לראות כי הכלל בקביעת שוויה של זכות הוא בהתאם לשווי השוק, אולם כאשר עומדים הצדדים לעסקה בחריג האמור בסעיף (1) להגדרת שווי – יקבע השווי ע"פ התמורה החוזית.

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 2272-08-20 אזורים בנין (1965) בע"מ ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א אשר דן בקביעת שוויה של עסקה בין חברת אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: "אזורים"), שהייתה הבעלים של שטחי מקרקעין בשכונת כפר שלם בת"א לבין 2 חברות אשר רכשו את זכויותיה במקרקעין (להלן: "הרוכשות") במסגרת עסקת תמורות.

עסקת התמורות נקבעה כך, שהרוכשות התחייבו להקים פרויקט מגורים ומסחר ולהעביר לאזורים 30% מתקבולי מכירות יחידות המגורים ו-38% מתקבולי יחידות המסחר.

יצוין, כי הצדדים הצליחו להגיע להסכמה על שווי התמורות לפי ערכים שנכונים ליום חתימת ההסכם וכן ביחס למרכיב הקרקע במועד העסקה.

המחלוקת במקרה הנדון בקביעת שווי המכירה הייתה, שבעוד שאזורים והרוכשות
(להלן: "החברות") ביקשו לקבוע את שווי המכירה בעסקה בהתאם לשווי שוק תוך ביצוע הפחתות מסוימות לשווי, הרי שמנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") קבע את שווי המכירה לפי שיטת "שווי התמורה החוזית" ודחה את מרבית ההפחתות המבוקשות.

בית המשפט קבע תחילה, כי ההלכה המחייבת הינה שמקום שבו שוכנע המנהל כי מתמלאים תנאיו המצטברים של החריג הקבוע בס"ק (1) להגדרת "שווי", אין הוא רשאי לקבוע את שווי המכירה על בסיס שווי השוק של הזכות הנמכרת.

ואולם, במקרה הנדון קבע בית המשפט בדעת רוב, כי מאחר ואף לא אחד מהצדדים הצליח לספק את הנתון החשוב והבסיסי ביותר שהוא התמורות הצפויות מהחוזה, הרי שבהעדר אמדן ראוי ומבוסס לשווי התקבולים שעתידים להתקבל – יש לפנות לחלופת שווי השוק, תוך בחינת ההפחתות השונות שנעשו.

עלויות פיתוח – בית המשפט קבע כי מאחר שקרקע מפותחת שווה יותר מאשר קרקע שאינה מפותחת ומשאין מחלוקת כי שווי הקרקע המוסכם נגזר משווי מקרקעין מפותחים, הרי שיש להפחית את עלויות הפיתוח על מנת להתאים בין הערכים.

היטל השבחה – החברות טענו כי נכון למועד העסקה בתחילת 2018, כלל לא קמה לאזורים (המוכרת) חבות חוקית לתשלום היטל השבחה בגין תא/5000 ולכן יש להפחית את היטל ההשבחה הצפוי משווי הקרקע ואילו המנהל טען כי אין מקום להפחית את היטל ההשבחה משווי השוק המבוסס על עסקאות השוואה, שכולן לוקחות בחשבון את העובדה כי המוכר נושא בתשלום היטל ההשבחה. בית המשפט בחן את הוראות המעבר של תיקון 126 לחוק התכנון והבניה וקבע כי אכן החיוב מוטל על אזורים ואין להפחית אותו משווי הקרקע שנקבע לפי שווי שוק תחת ההנחה שהמוכר הוא שנושא בהיטל ההשבחה.

בית המשפט התיר בנוסף להפחית משווי הקרקע, עלויות פינוי פולשים ועלות בניית הדירות למפונים וכן קבע הפחתה נוספת בשיעור של 19% בגין דחייה להכנה ואישור של תוכנית מפורטת למשך 4 שנים.

לסיכום קבע בית המשפט בדעת רוב, כי בהתאם לשאיפה להגיע למס אמת, הפתרון הטוב ביותר לנסיבות המקרה היה קביעת שומה זמנית ושינוייה בהתאם לתקבולים בפועל, אולם מאחר והצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות, נדרש בית המשפט לקבוע את שווי העסקה כפי שקבע וכאשר יתקבלו התמורות בפועל יהיה מקום להתאים אותן לשווי העסקה שנקבע ולחייב את ההפרשים כהכנסות מימון.

לאור הנוהג הקיים במשרדי מסמ"ק, לקבוע את שווין של עסקאות קרוב ככל הניתן לשווי השוק ולא לפי התמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים, ראוי לטעמי לקחת מפסק הדין את קביעתו הנחרצת פה אחד לפיה, מקום שבו שוכנע המנהל כי מתמלאים תנאיו המצטברים של החריג הקבוע בס"ק (1) להגדרת "שווי", אין הוא רשאי לקבוע את שווי המכירה על בסיס שווי השוק של הזכות הנמכרת.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה