אין וודאות לפטור ממס על זכות במקרקעין שניתנה במתנה לילדים

במטרה להקל על העברת זכויות במקרקעין בין קרובים הנעשית ללא תמורה, נקבע בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , כי יינתן פטור ממס במכירת זכות במקרקעין (והקניית זכות באיגוד) ללא תמורה מיחיד לקרובו.

הפטור ממס מוגבל רק למוכר שהוא יחיד ואיננו ניתן לתאגיד או לגוף משפטי אחר , כאשר בתיקון 76 לחוק צומצמה הגדרת "קרוב" בסעיף, כך שלגבי מתנה הניתנת בין אחים יינתן הפטור רק אם הזכות במקרקעין הגיעה לנותן המתנה מהורה או הורי הורה בירושה או במתנה.

כמו כן, תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי על מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, (בהתאם להגדרת "קרוב"  בתקנה 1 לתקנות מס רכישה) תינתן הקלה במס הרכישה והוא יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל.

עם זאת, חשוב להבין כי הפטור בסעיף 62 לחוק כפוף לסיווגה של העסקה כעסקה הנכנסת לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין, שכן העובדה שהעברת זכות במקרקעין לילדים דווחה כמתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק, איננה מבטיחה פטור ממס בגין העברה זו, היה ויקבע ע"י פקיד השומה כי מדובר בעסקה פירותית הנכנסת לגדרו של חלק ב' לפקודת מס הכנסה, שאז – לא תוכל יותר אותה מתנה ליהנות מפטור ממס לפי החוק, אלא תחויב במס מלא כמכירת מלאי עסקי, בהתאם לסעיף 85 לפקודה.

מקרה שכזה, נדון בהלכת זילברמן בע"א 7773/13 בבית המשפט העליון.

גב' חנה זילברמן רכשה בעבר מחברה קשורה  זכויות במקרקעין ביחד עם מספר בעלים נוספים, אשר פעלו יחדיו לבניית פרויקט בעל 2 בניינים הכולל 16 דירות, כאשר גב' חנה זילברמן קיבלה 6 דירות בפרויקט ושתיים מהן העבירה לילדיה ללא תמורה, ובמקביל, תוך זמן קצר לאחר העברת הדירות הללו ללא תמורה, מכרה הגברת זילברמן שתי דירות נוספות אחרות, בתמורה.

גב' זילברמן הגישה הצהרות לשלטונות מס שבח, תוך בקשה לפטור ממס בגין העברה זו ובהתאם להצהרתה, יצאו שומות סופיות.

לשיטת פקיד השומה, יש לראות את העברת הדירות כ"עסקה פירותית" החייבת בתשלום מס הכנסה. בהתאם לכך, הוציא פקיד השומה לגב' חנה זילברמן שומת מס שבה היא חויבה בתשלום מס הכנסה על העברתן של שתי הדירות לילדיה.

בבית המשפט המחוזי נקבע ראשית, כי העובדה שרשויות מיסוי מקרקעין קיבלו את הצהרותיה של חנה זילברמן לפיהן העברת הדירות היא "מתנה לקרובים" הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק, אינה מקימה השתק אוטומטי מפני סיווגה של עסקה זו באופן שונה על-ידי רשויות מס הכנסה.

ולגופו של עניין נקבע,  כי יש לראות בהעברת הדירות תוצאה של פעילות עסקית שיש לסווגה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי".

בית המשפט העליון קיבל את פסיקת המחוזי וקבע, כי לאור בקיאותה של גב' זילברמן, המימון החיצוני של העסקה, פעולותיה להשבחת המקרקעין ובעיקר לאור "מבחן העל" מבחן הנסיבות, ובמקרה זה:  היותם של המקרקעין תחילה בבעלותה של חברה מסחרית, כאשר בסופו של דבר נבנה עליהם פרויקט בניהולה של חברה מסחרית אחרת באותה בעלות, תוך שימוש בנישומים להם מיומנות ובקיאות בתחום המקרקעין, הרי שיש לקבל את קביעת הערכאה הראשונה, לפיה בוצע שינוי יעוד מרכוש קבוע למלאי עסקי ומשכך מתן הדירות במתנה לילדיה מהווה מכירת מלאי עסקי, החייבת במס בהתאם לסעיף 85 לפקודה כ"הכנסה פירותית" ואיננה זכאית לפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק, כמתנה לילדים.

ניתן לראות אם כן, כי קביעת פקיד השומה לפיה עסקת מקרקעין כלשהי תיחשב כעסקה פירותית, תביא לידי שלילת פטורים והקלות לפי חוק מיסוי מקרקעין, ובמקרים מסוימים – גם אם הדיווח המקורי, התקבל ואושר ע"י מנהל מסמ"ק.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה