אין די בהודעת ביטול עסקה אלא יש לשכנע את המנהל בדבר החזרת הגלגל אחורנית

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע כי "המנהל יחזיר מס, אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם מס".

בע"א 304/85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ' עידית זמר קבע בית המשפט העליון, כי לצורך הכרעה בעניין ביטול עסקה, יש לבחון האם העסקה התממשה בעולם המעשה והאם היו לעסקה השלכות עובדתיות כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה.

בפסק דין בו"ע 5561-01-20 בנאילוז נ' מנהל מסמ"ק באר שבע שניתן לאחרונה, נדון המקרה הבא: מר בנאילוז חתם בשנת 2005 על הסכם לרכישת דירת מגורים, כאשר תמורת הדירה הופקדה במלואה בידי עו"ד, אשר ייצג את 2 הצדדים ולאחריה קיבל בנאילוז את החזקה בדירה, שיפץ אותה ועבר לגור בה.

למזלו הרע של בנאילוז, עו"ד נקלע לקשיים כספיים, מעל בכספי התמורה ונמנע מלפרוע את חובם של המוכרים ולהסיר את המשכנתא, וכתוצאה מכך, לאחר שהמוכרים הפסיקו לפרוע את החזרי ההלוואה, מימש הבנק את המשכנתא ובשנת 2010, כ-5 שנים לאחר שהתגורר בדירה, נאלץ בנאילוז לפנות את הדירה והיא נמכרה במסגרת הליכי הוצאה לפועל לצד ג'.

בין הצדדים התנהלו כמה הליכים משפטיים, ובמהלכם סירב בית המשפט המחוזי להיעתר לתביעתו של בנאילוז לביטול הסכם המכר, שכן הוא לא הודיע על כך למוכרים תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, כנדרש ע"פ חוק החוזים.

בנאילוז הגיש למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") בקשה להכיר בביטול העסקה הראשונה (בה רכש את הדירה מהמוכרים) ולהשיב לו את מס הרכישה ששילם, שכן לטענתו עסקת הרכישה לא הושלמה ברישום ובהעברת הזכויות על שמו והוא שהה בדירה כדייר בלבד עד אשר נמכרה לצד ג' על ידי כונס הנכסים.

המנהל סירב להכיר בביטול העסקה הראשונה, בטענה כי העסקה הושלמה בכך שבנאילוז העביר את מלוא התמורה, קיבל את החזקה בדירה ואף התגורר בה במשך 5 שנים וממילא גם בית המשפט המחוזי סירב לבקשתו לביטול הסכם המכר, ועל כך הגיש בנאילוז את הערר.

בית המשפט ניתח את הוראותיו של סעיף 102 לחוק ובין היתר את פסיקת בית המשפט בעניין ינובסקי (ע"א 738/89) אשר קבע כי " כאשר לפנינו נתונים מן השטח בדבר פעילות שהיא על פי טיבה הוצאה לפועל של החוזה, אין די – לצורך ביטול החיוב במס – בשיגור הודעת ביטול ותו לא. יש לשכנע את המשיב בדבר החזרת הגלגל אחורנית ובטלות המכירה לא רק מבחינת התיעוד המשפטי הפורמאלי".

בית המשפט הסביר, כי העסקה השנייה איננה בבחינת החזרת הגלגל אחורנית והשבת המצב לקדמותו שכן בעוד שהעסקה הראשונה, שבשלה חויב בנאילוז במס רכישה, הייתה עסקת רכישת דירה מהמוכרים, הרי שהעסקה השנייה, עסקת מכירת הדירה בהליכי הוצאה לפועל, היא מכירה מאת בנאילוז לצדדי ג', לשם פירעון משכנתא.

בעקבות המכירה השנייה של הזכויות במקרקעין, לא חזרו הזכויות לידי המוכרים, ועל כן לא הוחזר המצב לקדמותו ואף שמדובר במכר כפוי, מכירת הזכויות בדירה בהוצאה לפועל אינה מאיינת את מכירת הזכויות בדירה לבנאילוז מעיקרה.

בית המשפט הוסיף והסביר, כי משלא מדובר בהשבת המצב לקדמותו, מכירת הזכויות בעסקה השנייה אינה יכולה להתפרש כביטול המכירה הראשונה של הזכויות במקרקעין, במשמעות סעיף 102 בחוק מיסוי מקרקעין, אלא כעסקה חדשה, שונה ונפרדת.

לסיכום, דחה בית המשפט את הערר שהגיש בניאלוז וקבע, כי יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה מלמד כי עסקת רכישת הדירה על ידי בנאילוז "שלחה שורשים ונקלטה בקרקע", שכן בנאילוז קיבל חזקה בדירה, שיפץ אותה, אף התגורר בה במשך מספר שנים.

מכירת "הזכויות במקרקעין" האמורה חייבת במס רכישה, ואין באירועים שהתרחשו לאחר גיבוש העסקה הראשונה כדי לשנות זאת, שכן, מדובר בפעילות כלכלית, אשר לא התבטלה בדיעבד או מעיקר באמצעות המכירה השנייה שנעשתה במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה