אילו פעולות מספיקות כדי להיחשב גורם מארגן בקבוצת רכישה?

בתיקון 40 לחוק מע"מ מיום 1/1/2011, שתוקן במקביל לתיקון 69 לחוק, נוספה הגדרה נוספת לעסקת אקראי המתייחסת לקבוצות רכישה כדלקמן:

"עסקת אקראי" –

(1) מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי;

(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי;

(3) מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

ע"פ סעיף 21 לחוק מע"מ, במכירה לקבוצת רכישה כעסקת אקראי החבות במע"מ נותרת על כתפי המוכר אפילו אם מדובר באדם פרטי.

מהאמור לעיל עולה, כי ככל שמכירת מקרקעין תוגדר כמכירה לקבוצת רכישה, הרי שתקום חובת תשלום מע"מ על המוכרים בהתאם להגדרת "עסקת אקראי" כאמור.

כידוע, תנאי עיקרי להגדרת קבוצת רוכשים כ"קבוצת רכישה" בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הינו קיומו של "גורם מארגן", המוגדר בחוק כדלקמן:

"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור" (וראו הרחבה במאמר מיום 28/12/2017).

לפני שבועיים, ניתן פס"ד בע"מ 39498-06-20 יעקבי ואח' נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב 1, אשר עסק בערעור על דרישת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") לתשלום מע"מ בגין עסקת מכירת זכויות במקרקעין שביצעו מישל יעקבי ואח' (להלן: "יעקבי") לקבוצת רוכשים, אשר לטענת המנהל מהווים קבוצת רכישה, כאשר אחת הטענות העיקריות של יעקבי הייתה כי לא היה לקבוצה גורם מארגן בתמורה.

יצוין, כי שיווק המקרקעין לקבוצת הרוכשים התבצע באמצעות חברת רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "רום כנרת").

עיקר המחלוקת הייתה בשאלה, אלו פעולות נדרשות מגורם מסוים על מנת שהוא ייחשב כ"גורם מארגן"? כאשר לטענת יעקבי, נדרש ארגון בפועל עד לסיום הבנייה ומסירת הנכס המוגמר ואילו לטענת המנהל, די בארגון המסגרת הכללית של הקבוצה כדי להיחשב "גורם מארגן".

בית המשפט קיבל את עמדת המנהל, כי די בארגון המסגרת הכללית של הקבוצה כדי להיחשב "גורם מארגן" וזאת מהנימוקים הבאים:

בית המשפט הסביר כי כבר מלשון החוק עולה, כי הגורם המארגן צריך לארגן את קבוצת הרוכשים, ולא את הרכישה והבנייה עצמה. לא בכדי מופיעות המילים "לרבות הכנת המסגרת החוזית", דהיינו די בהכנה של המסגרת החוזית לארגון הקבוצה ודרכי פעולתה, ואין צורך כי הגורם המארגן הוא שיוציא את הדברים אל הפועל.

מבחינה תכליתית הסביר בית המשפט, כי אם היה מדובר דווקא בארגון בפועל עד לקבלת הדירה, הרי שהיה מדובר ביזם או בקבלן, ולא בקבוצת רכישה, כאשר התיקונים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מע"מ נועדו ללכוד ברשת דווקא את המיזמים העסקיים שאינם קבלניים נטו.

בהשאלה מדברי בית המשפט בעניין תפוח פז (ע"א 4378/11 מנהל מסמ"ק רחובות נ' תפוח פז פיתוח נדל"ן) הוסיף בית המשפט, כי אין צורך שגורם מארגן יהיה מעורב בציור התמונה עד סופה ובבחירת הצבעים, שהרי אז מדובר למעשה ביזם או בקבלן, אלא די בכך שיכין וישרטט את מסגרת הציור הכוללת, כאשר בעלי תפקידים אחרים הם שימלאו את הצבעים בתוך השרטוט שהכין. זוהי מהותו של הגורם המארגן, בשונה מקבלן, וזוהי מהותה של קבוצת רכישה.

גם הגדרת "גורם מארגן" בתקנה 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) חלה "בין אם הוא פועל לארגון הקבוצה רק לצורך רכישת הזכות במקרקעין ובין אם הוא פועל לארגונה גם לצורך רכישת שירותי בניה על המקרקעין".

לאחר בחינת עובדות המקרה קבע בית המשפט, כי אין ספק שרום כנרת היא שערכה וסידרה את הסכמי המכר ואת הסכם השיתוף והיא שאיגדה את קבוצת הרוכשים באמצעות החתמתם על הסכם השיתוף וכי די בכך על מנת שתחשב כגורם מארגן.

כמו כן לעניין התמורה קבע בית המשפט, כי אין מחלוקת שרום כנרת קיבלה סכומים עבור ה"שיווק", וזוהי התמורה עבור הארגון.

לסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי מדובר בקבוצה רחבה של אנשים זרים זה לזה, שהקשר היחיד ביניהם הוא רום כנרת והשאיפה לקבל דירה, כאשר רום כנרת נחשבת כגורם המארגן ומשכך צדק המנהל בדרישתו מיעקבי לתשלום מע"מ בגין המכירה לקבוצת הרכישה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

          

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה