תשלומי ארנונה כללית – אינם מותרים בניכוי כנגד השבח

כידוע, על מנת לחשב את השבח, עליו יש לשלם מס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק")  יש לחשב את ההפרש החיובי בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה.

יתרת שווי הרכישה מוגדרת בסעיף 47 לחוק כשווי הרכישה, שאליו מתווספים הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיף 39 ו- 39א לחוק, שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת.

ככלל, על מנת להתיר הוצאה כלשהי בניכוי (למעט הוצאות ריבית ריאלית, בהן עוסק סעיף 39א לחוק) – יש לעבור את 2 התנאים בסעיף 39 לחוק, הקובעים כי על ההוצאה להיות קשורה למכירה או לרכישה של הזכות במקרקעין ובנוסף שההוצאה איננה מותרת בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, כאשר סעיף 39 לחוק מונה רשימה, שאיננה רשימה סגורה,  של סוגי הוצאות אותן ניתן לדרוש בניכוי כנגד השבח.

אחד הסעיפים ברשימה זו הינו סעיף 39(8) לחוק הקובע כי ניתן לדרוש בניכוי: "מס רכוש עירוני לפי פקודת מס רכוש עירוני, 1940, או מס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961, וכן ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית."

ראשיתו של החיוב במסי הארנונה העירונית החל בחקיקת פקודת העיריות בשנת 1934 ולאחריה המועצות מתוקף פקודת המועצות המקומיות 1941. מכוחן של הפקודות, החלו רשויות לגבות ארנונת רכוש על בעלי הנכסים בשטחן וארנונה כללית על המשתמשים בנכסים שבתחום שיפוטן.

ביום 1 באפריל 1968 בוטלה ארנונת הרכוש ברשויות המקומיות וגבייתה תעשה ע"י המדינה במסגרת חוק מס רכוש, כך שהרשויות המקומיות במהלך השנים היו מקבלות את כספי המס מאוצר המדינה ולא ישירות מבעלי הנכסים. ביטול ארנונת הרכוש לא מנע מהרשויות להמשיך לגבות מסי ארנונה מהמשתמשים בנכסים בהתאם לפקודה.

החל משנת 1992 מוסמכות הרשויות לחוקק את צווי הטלת הארנונה ואופן הטלת הארנונה נקבע בחוק כדלקמן: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם על ידי המחזיק בנכס.

ניתן לראות, כי בניגוד לארנונת הרכוש שהוטלה בעבר על בעלי הנכסים מכוח מס רכוש, הארנונה העירונית מוטלת על הנישום מעצם היותו מחזיק בנכס, כאשר חזקתו בנכס לא חייבת להיות מתוקף הסכם או חזקה משפטית כלשהי אלא די בכך שהוא עושה שימוש גם אם במשותף כדי לקבוע חזקה לצורך חיוב בארנונה.

כוונת סעיף 39(8) לחוק, הייתה להתיר בניכוי רק ארנונת הרכוש שהייתה מוטלת בעבר על הבעלים ואשר בוטלה כאמור ביום 1 באפריל 1968 במסגרת החוק לתיקון פקודת העיריות – אך לא  להתיר בניכוי ארנונה הכללית המוטלת כיום על המחזיק.

בשבוע שעבר פורסם פס"ד של ו"ע שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו"ע 12876-02-15) בעניין סימה פרוצ'נסקי ואחרים (להלן: "העוררים"), אשר היו בעלי זכויות במספר חנויות בתחנה המרכזית הישנה בחיפה, שפעילותה הופסקה.

על אף שהחנויות נסגרו ולא היו שוכרים לנכסים האמורים, מחמת העדר כדאיות כלכלית, נדרשו העוררים לשלם לעיריית חיפה את תשלומי הארנונה בהם חויבו החנויות בשנים בהן עמדו ריקות.

ביום 21/11/13 מכרו העוררים את זכויות החכירה שהיו להם בחנויות ודרשו להכיר להם בניכוי כנגד השבח, את הוצאות הארנונה הכללית שהוציאו בגין החזקתם בנכסים.
על סירובו של מנהל מסמ"ק לדרישה זו הוגש ערר ובו העלו העוררים מספר נימוקים:

1. הוצאות אלו לא היו מותרות בניכוי כנגד הפקודה, המתירה רק הוצאות שיצאו ביצור הכנסה בשנת המס, שכן לא היו הכנסות בגין החנויות בשנים אלו ומשכך ראוי להתירם כנגד השבח במכירה החנויות.
2. מדובר בהוצאות לשימור החנויות ומניעת הפחתת שווים, שכן ללא תשלומי הארנונה – הייתה העיריה נוקטת נגדם בהליכי גביה על פי פקודת המיסים (גביה), לרבות הטלת עיקולים על זכויותיהם בחנויות ואף  מינוי כונס נכסים למכירתם.
3. אילו היו העוררים רשאים לנכות הוצאות הארנונה במסגרת הדיווח השנתי על פי פקודת מס הכנסה, הרי שבהיעדר הכנסות היה נוצר להם הפסד עסקי, הניתן להפחתה מהשבח שנוצר ממכירת הנכסים וכך ממילא היה מוקטן השבח בגובה הוצאות אלו.

בפסק הדין, דחתה הוועדה את כל נימוקי העוררים,  תוך שהיא מדגישה כי הכלל הקובע  בסעיף 39 לחוק כי הוצאות שהותרו בניכוי במישור מס הכנסה לא יותרו בניכוי שוב מהשבח, מתייחס להוצאות, אשר ניתן לנכותן הן במישור מס הכנסה והן במישור מיסוי מקרקעין אולם מכאן לא ניתן ללמוד כי  כל הוצאה שלא הותרה בניכוי במישור מס הכנסה, גם אם היא הוצאה פירותית שוטפת – תותר בניכוי במישור מיסוי מקרקעין.

הוועדה הבהירה כי על מנת שהוצאות תסווגנה כ"הוצאות השבחה" עליהן להיות הוצאות הוניות ואילו הוצאות ארנונה הינן הוצאות שוטפות, המשולמות על ידי מחזיק הנכס, שאין בתשלומן משום השבחה של הנכס או יצירת יתרון מתמיד שלא היה בנכס קודם לכן.

הוועדה דחתה גם את טענת העוררים בנוגע להוצאות לשימור החנויות וקבעה כי אילו הייתה מתקבלת טענת העוררים הרי שניתן היה, בכל מצב של קיומו של חוב כלשהו, לאו דווקא חוב ארנונה, "להלביש" חוב כספי של בעל הנכס, שהינו חוב שוטף, ב"לבוש" של הוצאה הונית, כביכול לשימור הבעלות, ולבקש ניכויה מהשבח – שעה שאין בסיס לכך על פי הדין.

לגבי טענת קיזוז הפסד עסקי, קבעה הוועדה שהגורם המוסמך לדון בשאלת התרת ההוצאות וקיומם של הפסדים, הינו פקיד השומה בלבד ובהעדר אישור פקיד השומה – אין הוועדה מוסמכת להתיר הפסדים כלשהם.

לאור האמור לעיל, קבעה הוועדה כי למרות שאין הדעת נוחה ממצב הדברים אליו נקלעו העוררים, שלא באשמתם – הרי שאין מקום להתיר בניכוי מן השבח את הוצאות הארנונה ששולמו על ידי העוררים.

המאמר נכתב בעזרתו של עו"ד דוד צ'יסמדיה –  מומחה בתחום הארנונה.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה