תשלום דמי רכישה לרמ"י מקים חבות במס רכישה

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע את הכלל לתשלום מס רכישה ולפיו: "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה)".

פסקי דין רבים קבעו בעבר, שכאשר במסגרת התקשרות חדשה בין רשות מקרקעי ישראל
(להלן: "רמ"י") לבין חוכר, רוכש החוכר זכויות חדשות, המגיעות לכדי רכישת "זכויות במקרקעין" וזאת בנוסף לזכויות המקוריות שהיו בחזקתו, הרי שרכישת הזכויות החדשות במקרקעין חייבת במס רכישה, חרף קיומן של זכויות במקרקעין קודמות וגם אם רכישתן של הזכויות במקרקעין הקודמות חויבה בעבר במס (וראו מאמר מיום 29/10/2020).

לפני שבועיים, ניתן פס"ד בו"ע 41704-04-21 אבידני ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע אשר דן בשאלה האם עסקה בין רמ"י לבין בר רשות, לעיגון זכויותיו בנחלה חקלאית, במסלול של "רכישת מלוא זכויות המגורים בבניה נמוכה בחלקת המגורים", היא בגדר מכירת "זכות במקרקעין" כאמור בחוק, החייבת במס רכישה?

בשנת 1997 נרכשו עבור אבידני זכויות במקרקעין בנחלה חקלאית במושב "נחלה"- מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "האגודה"), כאשר בעת רכישת הזכויות בנחלה החקלאית שולם מס רכישה ודמי הסכמה לרמ"י וכן דמי חכירה שנתיים.

לאגודה היה הסכם משולש עם רמ"י והסוכנות היהודית (הסכם משבצת), כאשר מכוחו היו לאבידני זכויות של "בר רשות" בנחלה.

בשנת 2018 הגישו אבידני בקשה לרמ"י להצטרף להסדר "עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה" ובשנת 2019 חתמה רמ"י על אישור עסקה שבגדרו אושרה בקשתם של אבידני להקצות להם את הקרקע למטרת חוזה חכירה בחלקה א' בנחלה, ובהעדר הצהרה נקבעה לאבידני שומה לפי מיטב השפיטה לתשלום מס רכישה בסכום של כ- 36,000 ₪, על פי שווי רכישה של כ- 606,000 ₪ בהתאם לסכום שדווח על ידי רמ"י כסכום דמי הרכישה שעל אבידני לשלם.

בשנת 2022 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לבין אבידני ואליו צורפה תוספת בעניין עיגון הזכויות בחלקת המגורים, כאשר בתמורה לכך שילמו אבידני את דמי הרכישה כאמור בסכום של
כ- 606,000 ₪.

לטענת אבידני, הצטרפותם להסדר עיגון הזכויות אינה מהווה רכישת זכויות במקרקעין, כהגדרתם בחוק, שכן הוקנו להם הזכויות במקרקעין לפני שנים רבות ובאותו המועד שולם מס הרכישה על הקנייתן, ומשמעות הצטרפותם להסדר היא עיגון הזכויות הקיימות שהיו להם בעבר, היוונן, וביטול החיוב בדמי הסכמה.
לטענתם, שוּפָּר אמנם מעמדם מבחינת סדר, נוחות, בירוקרטיה, מניעת חיכוך, הסרת חסמים, מטרות לאומיות, תמריצים, הנחות וכיוצ"ב, ואולם לא מדובר ברכישת זכויות שונות מאלו שהיו להם בעבר ומשכך אינם חייבים במס רכישה ע"פ החוק.

בית המשפט, דחה פה אחד את הערר וקבע, כי הזכות שבעדה שולמו דמי הרכישה – "מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות", היא אכן "זכות במקרקעין", אשר נוספה לזכויות במקרקעין שהיו לאבידני בעבר, ולפיכך חייבים אבידני בתשלום מס רכישה בגין רכישתה.

בית המשפט הסביר, כי במסגרת הסדר עיגון זכויות, קיימת חלופה בסיסית כנגד תשלום דמי חכירה וקיימת חלופה מלאה כנגד תשלום דמי רכישה ואילו אבידני בחרו בחלופה המלאה, חלופת דמי הרכישה,  שבגדרה רכשו אבידני את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, לרבות אלו העתידיות, בתמורה לתשלום חד-פעמי בשיעור 33% מערך הקרקע (20% לאחר ניכוי דמי ההסכמה ששילמו אבידני בעבר), כאשר מעצם טיבה כוללת הזכות למלוא הזכויות למגורים, גם את הזכויות לפצל את המגרש או היחידות ללא אישור של רמ"י, למכרן לאחר, וכן את הזכות להשכיר את היחידות למי שאינו קרובו של החוכר, ומדובר ברכישת זכויות חדשות, שלא היו בידי אבידני לפני הצטרפותם להסדר עיגון הזכויות  – החייבת במס רכישה.

אחד מחברי הוועדה, אף הוסיף ופירט את ההבדל בין הזכויות שהיו לאבידני קודם לחתימת הסדר עיגון הזכויות שהם:

• תשלום דמי חכירה שנתיים.
• איסור להוסיף מבנה כלשהו ו/או להוסיף למבנה קיים ללא קבלת הסכמה מרמ"י.
• בעת העברת הזכויות יש חובה לקבל הסכמה של רמ"י ותשלום דמי הסכמה.
• הורשה בדרך של רצף בן דורי.
• איסור פיצול חלקות.
• החזרת הקרקע עם שינוי יעודה.

אל מול הזכויות לאחר החתימה על הסדר עיגון הזכויות:

• ההוראות הקיימות לגבי השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, לא יחולו על שטח חלקת המגורים, בזמן שינוי ייעודה.
• תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכרים ולקרוביהם, כהגדרתם בהחלטה.
• הבנייה למגורים לא תוגבל לקרובים בלבד וניתן אף להשכירה, חוץ מיחידת דיור אחת שתשמש את בעלי הזכויות בנחלה.
• ניתן לפצל מגרש או מגרשים ולבנות מבני מגורים לפי בחירת החוכרים, בכפוף לקיום תוכנית תקפה.
• במכירה לא ידרשו דמי הסכמה.
• הקניית זכות קניינית קרובה מאוד לבעלות.

לאור האמור לעיל, דחה כאמור בית המשפט פה אחד את הערר וקבע כי על אבידני לשלם מס רכישה בגין רכישת הזכויות הנוספות עליהן שילם לרמ"י דמי רכישה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה