תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין – הוראות חדשות לעניין פינוי בינוי

כחלק מתיקון 67 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , הוסף בפרק חמישי 4 לחוק סעיף 49כב(א1), אשר נועד להקל על אוכלוסייה מבוגרת, המעוניינת לעבור מיד לבית אבות וזאת ללא מעבר לתקופת ביניים לדיור חלופי בשכירות עד להשלמת הפרויקט. במסגרת תיקון 67 (תחולה מיום 01/01/2010), נוספה הוראה המאפשרת קבלת תמורה במזומן בלבד, וזאת בתנאי שהתמורה תשמש לרכישת זכות בבית אבות בתנאים מסוימים.

השבוע עבר בכנסת תיקון 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים) התשע"ח-2018, אשר בין יתר הוראותיו, הקל את הקריטריונים, המאפשרים לאדם קשיש לסרב לביצוע עסקת פינוי בינוי.

במסגרת התיקון הנ"ל, עבר בכנסת גם תיקון 94 לחוק ובו בוטל סעיף 49כב(א1) ובמקומו נוספו בפרק חמישי 4 לחוק; הגדרת "קשיש" וכן סעיפים 49כב(א2), 49כב1 ו-49כב2 העוסקים בפטור ממס במכירת יחידת מגורים חלופית ע"י קשיש הן ליזם והן לכל אדם, וסעיף 49כג(7) העוסק בדרך חישוב השבח במכירת הזכות החלופית הנמכרת.

יודגש, כי בהתאם לסעיף 49כז, הוראות פטור אלו לא יחולו לגבי מכירת יחידה אחרת במתחם ע"י הקשיש.

בתיקון 94 לחוק נקבע כי "קשיש" לעניין פרק חמישי 4 לחוק הינו כל אחד מאלה:

(1) מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית
שותף מלאו לו 70 שנים והתגורר ביחידת המגורים הנמכרת בתקופה של שנתיים רצופות לפחות בסמוך לפני אותו המועד וכן התגורר דרך קבע באותה יחידה במועד החתימה על ההסכם עמו;

(2) בן זוגו של מי שמתקיים בו האמור בפסקה (1), למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד;

סעיף 49כב(א2) לחוק מעניק פטור ממס לקשיש, המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת במתחם, שתמורתה ניתנו לו שתי יחידות מגורים חלופיות (בניגוד לדירת מגורים חלופית אחת בלבד + תמורה כספית אחרת למי שאינו קשיש) לפי הוראות הפרק הרגילות ובתנאים הקבועים בו, ויחולו על שתי היחידות החלופיות ההוראות החלות על יחידת מגורים חלופית.

כמו כן, נוסף בתיקון 94 לחוק סעיף 49כב1 הקובע, כי קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו (לכל אדם) ביחידת מגורים חלופית, שקיבל בעסקת פינוי בינוי כאמור, זכאי בשל המכירה לפטור ממס ובלבד שהתקיימו 4 התנאים הבאים:

(1) לפני המכירה, נקלטה במוסד התכנון המוסמך לפי חוק התכנון והבנייה בקשה להיתר בנייה מכוח תכנית לפינוי ובינוי, לגבי הבית המשותף שבו נמצאת היחידה הנמכרת;

(2) הקשיש רכש, בתקופה שתחילתה ביום שהוגשה בקשה להיתר בנייה כאמור בפסקה (1) וסיומה שישה חודשים לאחר מועד הפינוי של יחידת המגורים הנמכרת או שנה מיום המכירה של יחידת המגורים החלופית, לפי המאוחר, זכות שהיא אחת מאלה (בסעיף זה – יחידת המגורים הנרכשת):

(א)  זכות במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג), לחילוף דירת המגורים החלופית;

(ב) זכות למגורים בבית אבות כהגדרתה בסעיף 49יג(ד), למגוריו או למגורי בן זוגו;

(3) שווי יחידת המגורים הנרכשת לא פחת מ-75% משווי המכירה של יחידת המגורים החלופית;

(4) המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 49כב(ב).

 

הסעיף ממשיך וקובע הוראות כיצד יש להתייחס לרכישת הדירה בידי הקשיש, במקרים בהם שווי הדירה הנרכשת נמוך משווי יחידת המגורים החלופית ובמקרים בהם שוויה גבוה משווי יחידת המגורים החלופית.

סעיף 49כב2 לחוק, עוסק במכירת יחידת המגורים החלופית מאת הקשיש ליזם וקובע כי מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים חלופית, שקיבל הקשיש בעסקת פינוי בינוי כאמור, תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה, ובלבד שהקשיש מכר את הזכות ביחידת המגורים החלופית ליזם בסמוך לרכישת אותה יחידת מגורים מהיזם ושהתקיימו תנאים 2-4 המפורטים לעיל, כאשר אותן הוראות לעניין הפרשי השווי בין הדירה הנרכשת ליחידה החלופית יחולו גם במקרה זה.

כמו כן נקבע, כי סעיף זה יחול גם לגבי מוכר שאינו קשיש אך הוא או בן זוגו נזקק לשירותי סיעוד משמעותם בסעיף 49יג(ב) לחוק, ובלבד שבכספי התמורה, כולם או חלקם, הוא רכש זכות למגורים בבית אבות (כאמור בתנאי 2(ב) המפורט לעיל), לו או לבן זוגו, והתקיימו יתר התנאים שבפסקאות (2) עד (4) של אותו סעיף, בשינויים המחויבים.

לעניין דרך חישוב השבח במכירת הזכות החלופית הנמכרת, כהגדרתה בסעיף 49כג(7) לחוק, נקבע, כי ככל שהתקבלה בעסקת פינוי בינוי תמורה כספית נוספת, אשר לא עברה ביחד עם יחידת המגורים החלופית את תקרת השווי (ולכן לא מוסתה בעבר), הרי שבעת מכירת הזכות החלופית הנמכרת תתווסף תמורה זו לשווי המכירה כשהיא מתואמת מיום המכירה בעסקת פינוי בינוי ועד ליום מכירת הזכות החלופית.

בנוסף, במסגרת תיקון 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים) עבר גם תיקון 58 לחוק מע"מ, אשר החיל את הוראות סעיף 31א העוסק במע"מ בשיעור אפס, גם לגבי מכירת יחידת מגורים חלופית שחל עליה סעיף 49כב2 לחוק.

חשוב לציין, כי תחולת תיקון 94 לחוק ותיקון 58 לחוק מע"מ, הינו מיום 29/10/18
(להלן: "יום התחילה") וכי הן יחולו על מכירת זכות במקרקעין, שהעסקה לגביה נעשתה מיום התחילה ואילך, ולגבי מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית לפי הוראות סעיפים 49כב1 ו-49כב2 רק אם גם העסקה שבה קיבל המוכר את הזכות ביחידת המגורים החלופית כאמור בסעיף 49כב, נעשתה מיום התחילה ואילך.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה