שיפוץ דירה בסמוך למכירתה כדי שתהא זכאית לפטור ממס שבח אינו עסקה מלאכותית

השבוע ניתן פס"ד בבית המשפט העליון בע"א 6107/20 מנהל מסמ"ק ת"א נ' נירה מעין ושלמה אליעזר נחמה (להלן: "הלכת נחמה") ובו דחה בית המשפט העליון בדעת רוב את ערעור מנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל") על פס"ד בו"ע 28079-10-15, אשר קבע, כי שיפוץ נכס על מנת שייחשב כדירת מגורים לצורכי הפחתת מס במכירתו, אינו מביא בהכרח למסקנה כי מדובר בהפחתת מס בלתי נאותה.

המדובר בבני הזוג נחמה, אשר שרכשו דירת יוקרה במצב מעטפת לפני שנים, שיפצו אותה בסמוך למכירתה על מנת שתיחשב כדירת מגורים וזאת למרות שידעו שהרוכש אינו מעוניין בשיפוץ, הוא אינו מהווה חלק מהממכר ואף החל בהריסתו סמוך לאחר רכישת הדירה, וביקשו פטור ממס במכירת הדירה (שנמכרה בסכום של 45 מיליון ₪) לפי סעיף 49ב(1) לחוק, 5 ימים לפני שבוטל בתיקון 76 (וראו הרחבה במאמר מיום 23/07/2020).

כאמור לעיל, המנהל ערער לבית המשפט העליון בטענה, כי מדובר בעסקה מלאכותית מובהקת לאור העובדה שלשיפוץ הדירה לא היה כל טעם מסחרי וכי מטרתו העיקרית הייתה פיסקלית-מסויית לצורך קבלת הפטור ממס.

בנוסף טען המנהל, כי לאור תכליתו של הפטור ממס שבח, לא ראוי כי הדירה תיחשב דירת מגורים, שכן המחוקק לא התכוון לפטור ממס שבח כל דירה שיש בה פוטנציאל למגורים אלא דירה ששימשה למגורים בפועל.

בניגוד לדעתו של כב' המשנה לנשיאה נ' הנדל, אשר סבר כי תכלית החקיקה אינה תומכת במתן פטור ממס שבח לעסקת מכירת הדירה שביצעו בני הזוג נחמה בענייננו, וכי לשם השגת הפטור ממס ביצעו בני הזוג עסקה נעדרת טעם מסחרי ומשכך ששיפוץ הדירה מהווה עסקה מלאכותית – קבעו כב' השופטים מינץ ועמית ב"הלכת נחמה" כי אין מדובר בעסקה מלאכותית.

בית המשפט העליון קבע, כי הכשרת דירה למגורים עובר למכירתה כשלעצמה אינה עסקה "חשודה" אלא להיפך מדובר בעניין סביר ומתבקש.

מכירת דירה חדשה בבניין מגורים במצב שבו היא ראויה למגורים באופן מיידי, היא פעולה טבעית לחלוטין ויכולה לנבוע מטעמים רבים. כך למשל, ביצוע עבודות פנים באופן שיאפשר מגורים בדירה עשוי להשביח את ערך הנכס ועשוי גם להקל על מכירתו.

בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי גם בחינת העסקה בכללותה מוליכה למסקנה כי אין בנמצא עסקה מלאכותית, לא במישור האובייקטיבי ולא במישור הסובייקטיבי, מאחר ובני הזוג נחמה רכשו את הדירה המצויה בבניין מגורים והמיועדת מטיבה ומטבעה למגורים, זאת על מנת שתשמש למגוריהם ומגורי ילדיהם ותחליף את בית מגוריהם הקבוע, אולם מספר שנים לאחר מכן תוכניותיהם להעתקת מקום מגוריהם השתנו והם החליטו למכור את הדירה.

גם אם באופן ביצוע העסקה, להבדיל מעצם ביצועה, עמד תמריץ הפטור ממס שבח, שאף הביא את בני הזוג נחמה לזרז את מכירת הדירה ואת השיפוץ בטרם ישתנה החוק, אלו לא היו הטעמים היסודיים שבגינם החליטו בני הזוג למכור את דירתם, אלא המטרה הכלכלית הטהורה – קבלת 45 מיליון ₪ תמורת המכירה.

המחוקק התכוון להעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מעין זו ולכן מתן פטור ממס במקרה דנן איננו מהווה עיוות של כוונת המחוקק ואיננו מהווה עסקה מלאכותית.

כאמור לעיל, בית המשפט העליון דחה את ערעור המנהל וקבע ב"הלכת נחמה" כי שיפוץ דירה בסמוך למכירתה כדי שתהא זכאית לפטור ממס שבח אינו עסקה מלאכותית, כאשר בית המשפט העליון חתם את פסק הדין, בפסקה החשובה הבאה:

"המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיניהן של רשויות המס אינה לפלס לעצמן את הנתיב הפרשני המוביל לגביית מס בשיעור הגבוה ביותר האפשרי, אלא לחתור לגביית מס אמת על פי לשונן של הוראות החוק ותכליתן" משעה שהמשיבים מכרו "דירת מגורים כהגדרתה בחוק, אזי יש ליתן להם ליהנות מהוראות הדין המיטיבות עמם בשל כך, גם אם הדבר כרוך ב"וויתור" כביכול מצד רשויות המס על נתח פוטנציאלי מהתמורה. כך כאשר מדובר במכירת דירה "ממוצעת" מן היישוב, וכך כאשר מדובר במכירת דירת פאר בשדרות רוטשילד בתל אביב".

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה