שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים בתזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין

בשבוע שעבר, פורסם תזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), אשר טומן בחובו שינויים מהותיים בכל הקשור למיסוי דירות מגורים מתוך מטרה, לדברי רשות המיסים, למנוע ולתקן עיוותים שונים ולבטל פטורים שאינם מוצדקים במיסוי דירות מגורים.

להלן אסקור את עיקרי התיקונים המוצעים בתזכיר החוק בעניין מיסוי דירות מגורים:

1 . התקופה בה ניתן להחזיק 2 דירות בו זמנית ועדיין להיחשב כמחזיק דירת מגורים יחידה, עומדת כיום על 24 חודשים, הן לעניין שיעור מס רכישה כאמור בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק והן לעניין פטור ממס שבח, כאמור בסעיף 49ג(1) לחוק. בהתאם לתזכיר החוק, תקוצר התקופה הנ"ל בשני הסעיפים, ל-12 חודשים בלבד.

2 . עדכון מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה באופן שבו יקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי "בינוני" אך במקביל יגדל נטל המס על ברכישת דירה בסכומים גבוהים.
להלן שיעורי מס הרכישה לרוכש דירה יחידה המוצעים בהשוואה לשיעורי המס הנוכחיים:

חישוב מעלה כי עד למחיר דירה יחידה של 3,339,390 ₪ מדרגות מס הרכישה המוצעות נמוכות יותר מאלו החלות כיום, כאשר החל משווי זה ישולם מס רכישה בסכומים גבוהים יותר מאלו המשולמים כיום.

3. ביטול ההטבה לחישוב מס לינארי מוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על קרקע פנויה במועד רכישתה. תיקון זה נועד למנוע את העיוות הקיים לדברי רשות המיסים, לפיו אדם שהחזיק בקרקע פנויה שנים רבות ולאחר תיקון 76 (בשנת 2014) בנה דירת מגורים, יוכל לקבל חישוב לינארי מוטב במכירתה גם על התקופה שבה החזיק בקרקע פנויה בלבד.
עם זאת, על מנת להקל על מי שבנו את דירה על הקרקע לפני תיקון 76 ומצפים ליהנות מהחישוב הלינארי המוטב וגם כדי לעודד בניית דירות על קרקע פנויה, מוצע לקבוע שאם הושלמה בניית דירת המגורים לפני 31/12/2025 – כן ייהנה המוכר מהחישוב הלינארי המוטב במכירת הדירה.

4. חיוב "דירת מעטפת" במס רכישה כדירת מגורים. לאור פס"ד "נחמה" (ו"ע 28079-10-15 מעין ונחמה נ' מיסוי מקרקעין ת"א) שבו ניתן "הכשר" בית המשפט לרכישת "דירת מעטפת" ושיפוצה לצורך מכירתה כדירת מגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 23/07/2020) , מוצע לקבוע באופן מפורש בחוק כי "דירת מעטפת" תיחשב כדירת מגורים לצורכי מס רכישה.

5. חיוב במס יסף על מלוא השבח מדירת מגורים שאיננה פטורה לפי החוק. כיום ההכנסה משבח ממכירת דירת מגורים עד לשווי של 4,911,175 ₪ איננה נכנסת לבסיס המס לחישוב מס יסף ועל כן מוצע לבטל את התקרה הנ"ל ולקבוע שכל סכום השבח מדירת מגורים שאיננה פטורה ממס לפי החוק יחשב חלק מבסיס המס לחישוב מס היסף. בנוסף, מוצע לקבוע כי מס היסף יגבה במסגרת שומת מס השבח במשרדי מסמ"ק, כדי להקל על הגביה במצב שבו המוכר לא מגיש דו"ח למס הכנסה ולא משלם את מס היסף.

6. ביטול הקלות ממס שבח וממס הכנסה על דמי שכירות – למי שאינו תושב ישראל. במסגרת תזכיר החוק מוצע לבטל את החישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים למי שאינו תושב ישראל, החל משנת המס 2024 וכן לבטל את הפטור ממס על דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים (כיום עד לתקרה של 5,196 ₪) למי שאיננו תושב ישראל.

7. הוספת הגדרת "תושב ישראל" בסעיף 49א(א). על מנת שלא לפגוע בתושבי ישראל אשר נוסעים לתקופה קצרה למדינה זרה ומנתקים תושבותם למספר קטן של שנים, על אף שמתכוונים לחזור וכן לתושבי ישראל אשר נאלצים לנתק תושבות באופן מהיר ולאפשר להם למכור את דירת מגוריהם בפטור ממס גם לאחר שניתקו תושבות, מוצע לקבוע כי מי שרכש דירה בהיותו תושב ישראל ומכר את אותה דירה פחות מ-5 שנים לאחר שהפך לתושב חוץ – יהיה זכאי לפטורים ממס הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק בדומה לתושבי ישראל.

בנוסף, במסגרת תזכיר החוק מוצע לקבוע הוראת שעה הדומה להוראות שחוקקו פעמיים בעבר, כדי לעודד מכירת קרקעות שנרכשו לפני 07/11/2001 לצורך בניית דירות מגורים באמצעות הפחתת מס השבח ל-25% בתנאים מסוימים.
לאחר שתאושר חקיקת הוראת השעה, יוקדש לה מאמר נפרד.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה