שינויים בחוק מיסוי מקרקעין בעקבות תקציב המדינה שאושר השבוע

השבוע אושר תקציב המדינה הכולל בתוכו 2 תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק").

תיקון סעיף 16 – הקלה לישוב מיעוטים

הקדמה

סעיף 16 לחוק קובע, שתוקפה של עסקה במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין מותנה בין היתר בתשלום המס, כאשר סעיף 16(א)(2) לחוק קובע כי מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע ממנה או שניתנה ערובה להבטחת תשלומו.

גם סעיף 12 לפקודת המיסים (גביה) קובע הוראה דומה לפיה, שום פעולת העברה במקרקעין השייכים לסרבן לא תירשם בפנקסי המקרקעין בטרם הוברר ששולם המס המגיע עליהם, אלא בהסכמת הממונה על הגביה.

מטרת המחוקק בהוראות "קשוחות" אלו הינה לאפשר ביצוע אכיפה יעילה של המס בעסקת מקרקעין, כך שללא תשלומו תימנע העסקה מלהשתכלל לכדי זכות קניינית הזכאית לרישום.

יתר על כן, בגין חובות מיסים הרובצים על המקרקעין, העניק המחוקק למדינה,  בסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה),  זכות קניינית עדיפה במקרקעין (להלן: "שעבוד ראשון"), כאשר בהתאם לפסיקה, חובות המס בהם עסקינן הינן; חובות מס רכישה, בקשר לזכויות החדשות שנרכשו במקרקעין ומס רכוש, שכן זהו מס המוטל על הבעלים בגין עצם בעלותו במקרקעין.

בעקבות מסקנותיו של צוות בדיקה מטעם ממשלת ישראל, אשר בדק ומצא כי בישובים במגזר המיעוטים קיים קושי מהותי לרשום מקרקעין על שם בעליהן בפועל וזאת עקב אי דיווח ו/או אי תשלום המס בגין עסקאות שביצעו בעלים קודמים, הוחלט לתקן את סעיף 16 לחוק כך שיתגבר על המגבלות המפורטות לעיל, בסעיף 16 לחוק ובסעיפים 11א ו-12 לפקודת המסים (גבייה).

הבעיה שנמצאה הינה, שמאחר וקרקעות רבות ביישובי מיעוטים, רשומות על שם הבעלים הקודמים, הדבר מעלה קושי רב לבעלים בפועל, אשר רכשו את המקרקעין, להשיג מימון לביצוע פעולות בניה ופיתוח  הקרקעות ובכך למעשה נמנעת הגדלת היצע הדירות ביישובים אלו.

התיקון שאושר

אי לכך, תוקן השבוע סעיף 16 לחוק, כך שיעודד רישום זכויות במקרקעין ביישובי מיעוטים, המוגדר כיישוב ש-80% לפחות מתושביו אינם יהודים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כדלקמן:

1. תוקפה של מכירת המקרקעין ביישוב מיעוטים, שקדמה ליום 1/12/2015 – לא יותנה בתנאים המפורטים בסעיף.
2. מכירת זכות במקרקעין ביישוב מיעוטים, תירשם בפנקס המקרקעין בהתאם לתנאי סעיף 16(א)(2) לגבי העסקה הנוכחית בלבד, דהיינו – הרישום ביישוב מיעוטים, לא יותנה בתשלום כל חובות המס בשל עסקאות קודמות, כפי שנדרש בשאר היישובים, ובלבד שמנהל מסמ"ק אישר כי הרוכש דיווח לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה, על פרטי העסקה והצדדים, הידועים לו, ואם הצהיר שאינם ידועים לו – ייחשב כמי שהפרטים אינם ידועים לו.
3. בעת רישום מכירת מקרקעין בפנקס המקרקעין, ביישובי מיעוטים, לא יהיה מס הרכישה שלא שולם במכירות קודמות שאינן רשומות, שיעבוד ראשון על המקרקעין – וזאת על אף האמור בסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה)
4. הוראות הסעיף גוברות על סעיף 12 לפקודת המיסים (גביה).

עם זאת נקבע, כי התיקון הנ"ל איננו גורע מחובתם של הצדדים לעסקאות קודמות, להגיש את ההצהרות המתחייבות על פי החוק לגבי כלל העסקאות שנעשו במקרקעין.

 

הוראת שעה – הפחתת שיעורי מס במטרה לעודד הגדלת היצע דירות – למשך 3 שנים

נוספה הוראת שעה, למשך 3 שנים, המעניקה ליחיד (לרבות "שותפות" ו"חברה משפחתית") מס שבח מופחת – עד 25% על השבח הריאלי עד יום התחילה (במקום שיעור מס שולי מרבי), בעת מכירות שיעמדו בתנאים הבאים:

• מכירה של זכות במקרקעין, שקיימת לגביה תכנית המתירה בניה למגורים על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים, או מכירה של חלק מזכות במקרקעין כאמור, שתמורתה הינה ביניה על יתרת המקרקעין (להלן: "עסקת קומבינציה")
• המכירה היא מיחיד לקבלן או למי שעסקו או חלק מעסקו, בניית דירות על קרקע שבבעלותו, ע"י קבלן, לשם מכירתן, והקרקע הנמכרת תהווה מלאי עסקי בידיו לגבי אלה:
  • זכות במקרקעין בקרקע, שכלולה בשטח שתוכנית הבנייה לגביה מתירה בניה של 1,000 דירות לכל הפחות – וביום המכירה ניתנו היתרי בנייה ל-10% לכל היותר מהדירות המותרות לבנייה בשטח שחלה עליו התוכנית.
  • מכירה של זכות במקרקעין שתוכנית הבנייה לגביה מתירה בניה של 1,000 דירות לכל הפחות.
• ג. לגבי זכות במקרקעין שאינה עומדת בתנאי סעיף ב' לעיל, נקבע  כי הפחתת שיעורי המס יחולו רק אם עד תום "התקופה הקובעת" הסתיימה הבניה של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים, לפי תוכנית הבניה החלה על הקרקע במועד סיום הבניה, כאשר אם מדובר עסקת קומבינציה ישנו תנאי נוסף, שעד תום "התקופה הקובעת" הסתיימה בנייתן על הקרקע של 8 דירות המיועדות לשמש למגורים על הזכות במקרקעין או ביתרת המקרקעין.
• "התקופה הקובעת" לעניין זה, תלויה בכמות הדירות שמתירה תוכנית הבניה, כדלקמן:

פחות מ 251 דירות	251 דירות או יותר
42 חודשים מיום המכירה	48 חודשים מיום המכירה

• אם לא התקיים התנאי האמור בסעיף ג' לעיל, הפחתת שיעורי המס תחול לגבי החלק היחסי של שווי המכירה של הזכות שנמכרה, כיחס שבין מספר הדירות שהסתיימה בנייתן, למספר הדירות המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבניה לפי תוכנית הבניה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבניה.
• ו. הוראת השעה לא תחול על מכירה שנעשתה בלא תמורה, או בין קרובים, או שחל לגביה פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת לפי החוק או לפי פקודת מס הכנסה, או שהיא שינוי ייעוד לפי סעיף 5(ב) לחוק.
• ז. כמו כן מאפשרת הוראת השעה למוכר זכות במקרקעין בתנאים מסוימים לבחור בין תשלום מלא של המס, וקבלת החזר לאחר עמידה בתנאים, או תשלום מס מופחת ומתן ערובה בגבוה יתרת המס, היה ולא יעמוד בתנאי הוראת השעה וכן כוללת הגדרות ודגשים נוספים.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה