שילוב בין פיצול פיזי ורעיוני בנחלה חקלאית

על מנת להפריד בין הנכסים הנוספים הנמכרים ביחד עם דירת המגורים המזכה, ולהעניק את הפטור וההקלה רק לדירת המגרים המזכה, נוצרו 2 מנגנוני פיצול; האחד מכונה "פיצול רעיוני – אנכי" והשני מכונה "פיצול פיזי-אופקי".

בעוד שמנגנון הפיצול הרעיוני מופיע במפורש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), הרי שמנגנון הפיצול הפיזי הינו יציר פסיקה ואיננו מופיע בחקיקה, כאשר אחת ההשלכות הבולטות  להבדל בין הפיצולים הוא, שלעניין מס רכישה ניתן לבצע אך ורק פיצול פיזי, כפי שנקבע בו"ע 10629-05-12 חנניה לסק נ' מנהל מסמ"ק נתניה, שכן אין הוראה מסמיכה בחוק, בדומה לסעיף 49ז במס שבח, לבצע פיצול רעיוני במס רכישה (וראו הרחבה במאמר מיום 10/11/2016).

בעניין נחלה חקלאית, קובע סעיף 49ז(ב) לחוק כי הוראות הסעיף "יחולו גם במכירת משק חקלאי, הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד" ומכן אנו למדים כי אין מניעה לבצע פיצול רעיוני גם בנחלה חקלאית.

בע"א 5434/98, מנהל מס שבח מקרקעין נ' מרדכי ללזרי ואח' נשאלה השאלה, האם במשק חקלאי אין לבצע פיצול פיזי כפי שנטען, כאשר בית המשפט העליון פסק כי: " הפיצול הפיסי מפריד בין "דירת המגורים" ובין מקרקעין אחרים כאשר נמכר נכס מעורב, וזאת, כדי שהפטור ממס שבח מקרקעין יינתן לדירת המגורים. היגיון ותכלית זו נכונים הם במשק חקלאי באותה מידה כפי שהם נכונים במקרה אחר של נכס הכולל דירת מגורים וזכויות נוספות במקרקעין. על כן, אין כל סיבה והצדקה עניינית מדוע לא להחיל את הפיצול הפיסי על משק חקלאי. "

לפני שבועיים, ניתן פסק דין ב ו"ע 7562-09-23 אביבי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ובו עסק בית המשפט במכירת נחלה במושב גן שאול הכוללת חלקה בשטח של 2,994 מ"ר המשמשת למגורים וחלקות חקלאיות.

במסגרת השומה לפי מיטב השפיטה, בהחלטה בהשגה וגם במסגרת ההליך שקדם,  ערך מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") פיצול פיזי ופיצול רעיוני וחילק את החלקה הנמכרת לשניים: חלק בנוי, הפטור ממס וחלק הפנוי אשר חייב במס, כאשר לטענת המנהל, החלק הפנוי שפוצל במסגרת הפיצול הפיזי, שכולל גם הוא זכויות הבנייה המיוחסות לו, לא חוסה תחת הפטור בהתאם לסעיף 49ז לחוק.

לטענת אביבי, הפסיקה אינה מפרטת צעד אחד צעד את דרך החישוב אלא קובעת הצדקה לפיצול פיזי בעוד שהחוק מפרט במפורש את דרך החישוב.
אי לכך לטענתם, אין נפקא מינא אם זכויות הבניה הנוספות שייכות לחלק הבנוי או לחלק הפנוי – ויש להעניק למוכר את הפטור ממס עד התקרה קבועה בסעיף 49ז לחוק, שכן לעמדתם, שוויה של זכות אחרת במקרקעין הוא שווי המכירה פחות כפל שווי בית המגורים ללא זכויות בנייה נוספות ועד לגובה התקרה הקבועה בחוק.

בית המשפט דחה עמדה זו של אביבי וקבע, כי קבלת עמדתם משמעה כי למעשה אין משמעות לפיצול הפיזי וכי התחשיב שערכו אביבי, מתעלם מעריכתו של פיצול פיזי ומכך שהפטור הוא ביחס לחלק הבנוי בלבד.

בית המשפט קבע, כי החלק הפנוי, יחד עם זכויות הבניה אשר שויכו לו במסגרת הפיצול הפיזי, אינו בגדר דירת מגורים ואינו חוסה תחת הפטור האמור וכי המנהל פעל בהתאם לחוק ולפסיקה שעה שלא החיל את הפטור לפי סעיף 49ז על כל שטח הבניה ו/או על כלל זכויות הבנייה עד לתקרה הקבועה בחוק ותחת זאת ערך תחילה פיצול פיזי ורעיוני ורק לאחר מכן החיל את הפטור לפי סעיף 49ז לחוק, על החלק הבנוי וזכויות הבנייה הנלוות לו בלבד.

לסיכום, דחה בית המשפט את הערר וקבע , כי לא נפל פגם בדרך בה חישב המנהל את מס השבח וקביעותיו לעניין עריכת פיצול פיזי ורעיוני ומתן פטור ממס שבח על השטח הבנוי בלבד.

  

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה