קיזוז הפסד מהתחייבות לבניית מקרקעין סמוכים
סעיף 39(3) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מתיר חלק יחסי מהוצאות שהוציא מוכר להשבחתם של מקרקעין הסמוכים למקרקעין הנמכרים אם שווין של המקרקעין הנמכרים עלה עקב הוצאות אלו.
הוראה זו מרחיבה את הכלל הבסיסי בעניין ניכוי הוצאות, הדורש קשר סיבתי בין ההוצאה לזכות הנמכרת ובלבד שהוצאה זו גרמה להשבחת הזכות הנמכרת.
פרופ' נמדר מביא בספרו דוגמא לשימוש בסעיף, במצב שבו זכות במקרקעין הקרובה למקור רעש, עשויה להשתבח עקב בנייתו של קיר אקוסטי על מקרקעין סמוכים שיקטין את מפגע הרעש ויעלה את ערכה של הזכות הנמכרת ומשכך על פי סעיף 39(3) לחוק הוצאה כזו מותרת בניכוי במכירתה של הזכות גם אם לא בוצעה ממש עליה.
בפס"ד שניתן בשבוע שעבר בו"ע 8962-06-22 מסר ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א, נדונה השאלה כיצד יש להתייחס להפסד שנוצר מהתחייבות לבניית מקרקעין סמוכים שאין מחלוקת שלא העלתה את שוויים של המקרקעין הנמכרים?
במקרה הנדון, קיבלו 3 אחים בירושה חלקת קרקע בתל אביב ובשנת 1999 חתמו האחים על עסקת קומבינציה עם חברת לורנס בע"מ, אשר במסגרתה מכרו 5/8 מהמקרקעין בתמורה לקבלת 3 דירות בבניין שעתיד להיבנות.
בשנת 2007, החליטו 2 מתוך 3 האחים (להלן: "המוכרות") למכור את זכויותיהן ל-2 דירות עתידיות לצד ג' , כאשר בגין מכירה זו בוצע חיוב במס שבח שכלל בתוכו גם את ניכוי עלויות בניית הדירות העתידיות בערכן בשנה זו.
בשנת 2008 בוטלה עסקת הקומבינציה מול חברת לורנס בע"מ אולם מכירת הזכויות לצד ג' לא בוטלה, כאשר בשנת 2020 נמכרו המקרקעין שהתקבלו חזרה מחברת לורנס בע"מ לחברת טופנוטץ' ריל אסטייט בע"מ (להלן: "החברה"), תוך כדי שהחברה לוקחת על עצמה את מלוא התחייבות המוכרות לצד ג' לבניית הדירות העתידיות.
במסגרת הדיווח על מכירת המקרקעין לחברה, התגלעו מספר מחלוקות בין המוכרות לבין מנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל"), אולם ברצוני להתמקד בטענת המוכרות לפיה יש להתיר להן בניכוי את סכום ההפרש בין עלויות הבניה שהותרו בניכוי בעת מכירת הזכויות לצד ג', לבין שווין הנוכחי של עלויות אלו, כחלק מחישוב השבח במכירת המקרקעין לחברה וזאת לאור סעיף 39(3) לחוק וגם לשם הגשמת מטרת הטלת מס אמת.
המנהל דחה את טענת המוכרות, שכן לטענתו מדובר בהתחייבות במסגרת עסקת מקרקעין אחרת ואין מדובר בהוצאה אשר משביחה את המקרקעין הנמכרים כעת לחברה.
בית המשפט הסכים לקבל את טענת המוכרות לפיה, נוצר להן "הפסד" מעסקת מכירת הזכויות העתידיות לצד ג', אשר נובע מעליית שווין של עלויות הבניה שנוספו לשווי המכירה בעת מכירת המקרקעין לחברה (בהתאם לעקרון כלל התמורות) מול העלויות שהותרו להן בניכוי בעבר במכירת הזכויות לצד ג'.
ואולם, בעוד שדעת המיעוט תמכה בהפחתת ההפסד הנ"ל ממס השבח בעת הדיווח כעת, קבעה דעת הרוב, כי היות וההתחייבות לצד ג' הינה התחייבות חיצונית שאינה קשורה למכירת המקרקעין אשר נמכרים לחברה או בהעלאת ערכן, הרי שמדובר בהתחייבות עצמאית שקשורה לחלק אחר במגרש שעליו אמורות להיבנות הדירות לצד ג'.
אי לכך קבע בית המשפט, כי לא ניתן לנכות את סכום "ההפסד" כהוצאה במס שבח, אלא ההכרה בהפסד הנ"ל צריכה להתברר מול פקיד השומה במס הכנסה ועל המוכרות לפנות אליו ולנסות לשכנעו להכיר בהפסד זה, אשר יקוזז מהשבח מעסקת מכירת המקרקעין לחברה.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
