קבלת החזר מס רכישה לאחר מכירת הדירה הישנה – אינו דורש תיקון שומה

סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מאפשר לשלם מס רכישה מופחת בעת רכישת דירת מגורים ב-4 מצבים שונים (4 חלופות):

  1. כאשר אין בידי הרוכש דירת מגורים אחרת בישראל.
  2. כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, הדירה הנרכשת איננה נרכשת מקבלן והדירה האחרת נמכרה תוך 18 חודשים.
  3. כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, נרכשת דירה מקבלן והדירה האחרת נמכרה תוך 12 חודשים ממועד המסירה הנקוב בהסכם עם הקבלן.
  4. כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, נרכשת דירה מקבלן אולם חל עיכוב במסירת הדירה הנרכשת והדירה האחרת נמכרה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל בדירה הנרכשת.

יצוין כי בהו"ב 02/2013 נקבע כי חלופה 4 תחול גם במצב שהדירה נרכשת באמצעות קבוצת רכישה.

ע"פ הסדר הקפאת שומות שהנהיגה רשות המיסים, יכל רוכש דירה להצהיר כי בכוונתו למכור את דירתו האחרת תוך פרק הזמן הנדרש ואז תוצא לו שומת מס רכישה לפי המדרגות הרגילות, השומה "תוקפא" לאותו פרק זמן, כאשר ייגבה מידי הרוכש בשלב הראשון רק סכום המס המתחייב לפי המדרגות המוטבות.

אפשרות אחרת הינה, כאשר הרוכש משלם את מלוא המס כבר בעת רכישת הדירה החדשה ובעת מכירת הדירה האחרת מתקיימים התנאים המזכים אותו בשיעורי מס רכישה מופחתים.

במצב שכזה, ע"פ עמדת רשות המיסים, על הרוכש להגיש בקשה לתיקון שומה ולבקש את החזר המס המגיע לו, בכפוף להוראות סעיף 85 לחוק בדבר המועדים לתיקון שומה.

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 27213-02-19 מיכאל מלכיאור נ' מנהל מסמ"ק ת"א ובו נדון המקרה הבא:

מיכאל וחנה מלכיאור (להלן: "מלכיאור") , קיבלו בשנת 2013 במתנה מאת בנם, את מלוא הזכויות בדירה שעתידה להיבנות בפרויקט "מגדלי הצעירים" – כחלק מקבוצת רכישה (להלן: "הדירה").

מלכיאור שילמו באותו מועד מס רכישה בשיעור 1/3 ממס הרכישה הרגיל למי שבבעלותו דירה אחרת ושומה זו אושרה ביום 18/11/2013 (להלן: "השומה").

בדומה להרבה קבוצות רכישה אחרות, גם בניית מגדל הצעירים התארכה זמן ממושך והדירה לא הושלמה באותה תקופה.

ביום 27/05/2018 (בחלוף 4.5 שנים) ממועד אישור השומה, מכרו מלכיאור את דירתם האחרת ובחודש נובמבר 2018 הגישו בקשה לתיקון שומה, לאור עמידתם בחלופה הרביעית ומכירת דירתם האחרת לפני שנמסרה החזקה בדירה.

מנהל מסמ"ק סירב לבקשה זו בנימוק שזו הוגשה באיחור, בחלוף המועד האחרון לעשיית שימוש בסעיף 85 לחוק, דהיינו 18/11/2017 , תוך שהוא מסרב להאריך את המועד האמור לפי סעיף 107 לחוק בטענה, שסוגיית קשר הגומלין בין סעיף 107 לחוק לסעיף 85 לחוק, מצויה כרגע בהליך ערעור בבית המשפט העליון (ע"א 9817/17 מנהל מסמ"ק ת"א נ' מיטל אביבי רייך) וממתינה להכרעה סופית.

בית המשפט ניתח את הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק (במקרה הנדון – סעיף 9(ג1א)(2) לחוק) ביחס לעמדת רשות המיסים וקבע, שאין כל הוראה פרוצדוראלית שמכתיבה לרוכש כיצד לדווח במסגרת סעיף 73 לחוק, על מנת להיות זכאי למדרגות מוטבות, כאשר באופן מובנה הוראות החוק המאפשרות תשלום מס רכישה מופחת בהתאם לחלופה הרביעית, מצריכות המתנה עד ל"סוף מעשה" על מנת לקבוע אילו מדרגות מס יחולו.

בית המשפט הקיש מקביעת בית המשפט העליון בעניין קדושאי (ע"א 2458/03)  והסביר כי סעיף 85 נועד למקרים שבהם הובהר שמלכתחילה הייתה זכאות למתן ההקלה אך ההקלה לא נתבעה במועדה אולם במקרה דנן מלכתחילה לא הייתה הצדקה מגובשת לסווג את הדירה כדירה יחידה ורק כעבור מספר שנים נוצרו נסיבות אשר זיכו את מלכיאור בהקלה, כאשר הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, לא קובעות מגבלת זמן במקרה מסוג זה.

אי לכך קבע בית המשפט, כי יישום הסעיף בשלמותו איננו מחייב תיקון שומה ואינו מוגבל על ידי התקופה הקבועה בסעיף 85 לחוק, כאשר לדעת בית המשפט המועד שבו על הרוכש לדרוש את החזר מס הרכישה ששולם ביתר – הוא במקביל להצהרה שמגיש על מכירת הדירה האחרת.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי ניתן להגיע לאותה מסקנה גם על בסיס העקרון של עיכוב או השהיית מניין ההתיישנות שנקבעת לפי סעיף 85 לחוק במהלך עיכוב בבניית הדירה וזאת על סמך העילות השונות הקבועות בחוק ההתיישנות ובנוסף קבע, כי מתוך ההנחה שבאופן עקרוני כן ניתן להאריך את המועדים פי סעיף 107 לחוק, הרי שנסיבות המקרה דנן מהווים סיבה מוצדקת להפעלת סעיף 107 לחוק.

כאמור לעיל, בית המשפט קיבל פה אחד את הערר במלואו וקבע כי מלכיאור זכאים להחזר מס רכישה בגין רכישת הדירה, כרוכשי דירת מגורים יחידה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

         

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה