פרשנות מקלה של בית המשפט להגדרת "דירת מגורים"

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר דירת מגורים כדלקמן:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

ניתן לראות שהגדרת דירת מגורים בחוק כוללת מספר פרמטרים אשר על הדירה לעמוד בהם על מנת להיחשב "דירת מגורים", כאשר אחד מהם הינו: "משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".

בע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח נקבע, כי השאלה אם הדירה "מיועדת למגורים על פי טיבה" מתמקדת במאפיינים האובייקטיביים של נכס כדירת מגורים, היינו: בקיום של המאפיינים הפיזיים הדרושים לדירת מגורים מבחינת המבנה ובהימצאותם של מתקנים הנמצאים בדרך כלל בדירות מגורים וחיוניים לשימוש רגיל וסביר בהן (חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה.

הלכה זו צוינה ע"י בתי המשפט פעמים רבות והביאה לשלילת הגדרת "דירת מגורים" במקרה של דירה אשר נמכרה כשהיא מוזנחת באופן קיצוני או במקרה של דירה שנמכרה במהלך שיפוצים משמעותיים אשר הפכו את הדירה ל"שלד" שאיננו ראוי למגורים.

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בו"ע 20028-12-14 מנו נ' מנהל מסמ"ק חיפה, אשר דן בסוגיה האם בית מגורים אשר שימש בעבר למגורים אך ננטש ונזנח, מהווה דירת מגורים, המזכה את בעליה בפטור ממס במכירתה.

בהתאם לעובדות המקרה, מדובר בבית מגורים אשר נבנה בשנות ה-50 ואשר שימש למגורים עד תחילת שנות ה-90.

במהלך השנים שחלפו מאז, פרצו פולשים לדירה וגרמו לה נזקים, לדירה אין חיבורי חשמל ומים,  ניתן לה פטור מארנונה בשל הגדרתה כ "נכס שניזוק" ואף הוצא צו המכריז עליה כמבנה מסוכן. כמו כן, בשל מחלוקות משפחתיות,  לא בוצע שיפוץ בדירה ולא נעשה בה כל שימוש מאז.

לאור האמור לעיל, קבע מנהל מסמ"ק כי המבנה במצבו חסר ערך וכי אין בו כדי לתרום לשווי הנכס כולו.

בית המשפט, סקר את פסקי הדין שעסקו בעניין זה וקבע כי פסיקת בית המשפט העליון בעניין חכים (ע"א 1046/12), אשר עסקה בדירות נופש והצביעה על כך שאין להסתפק בבחינה פיזית גרידא אלא יש לשקלל פרמטרים נוספים לצורך מבחן התכלית, מביאה למסקנה באמצעות גישה גמישה יותר הבוחנת את מכלול הנסיבות – כי גם נכס שבו רק חלק מהמתקנים הפיזיים המקובלים בדירה, יוגדר כדירת מגורים משום שעל פי טיבו הוא מיועד לשמש למגורים.

לגופו של עניין קבע בית המשפט, כי אמנם ניתן לקבוע כי המתקנים החיוניים הדרושים למגורי אדם נהרסו וניזוקו וללא שיפוץ ממשי והשקעה של ממש בהשלמת החסר לא ניתן לעשות בנכס שימוש למגורים, אולם מאחר והנכס מצוי באזור המיועד למגורים, ע"פ תוכנית המתאר המבנה מיועד למגורים, הנכס שימש בעבר למגורים, לא נעשה בו שימוש אחר פרט למגורים והוא התדרדר למצבו שלא ברצונם של בעליו – הרי שעל פי טיבו הוא מיועד למגורים, גם אם כיום נדרשים תיקונים רבים כדי להשמישו למגורים.

בנוסף קבע בית המשפט, כי ההסתמכות על קביעת מעמדו של נכס במסגרת אחרת צריכה להיעשות בזהירות וכי אין די בכך שהרשות המקומית הגדירה את הדירה כנכס שניזוק ופטרה אותה מתשלום ארנונה כדי לקבוע שהדירה אינה מיועדת למגורים. המבחנים לכל אחד מהחיקוקים שונים ונועדו לקדם את התכלית הספציפית של אותו חוק.

בית המשפט קיבל כאמור את הערר וקבע כי: "הואיל והנכס שימש בעבר כדירת מגורים, אין די בפגיעה הפיסית ובהזנחה כדי להוציא ממעמדו כדירת מגורים".

אציין, כי לאור פסיקותיו המובהקות של בית המשפט העליון, אני בספק אם פסק דין זה יאושר גם בערעור, שסביר שיוגש ע"י מנהל מסמ"ק.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה