פעילות משמעותית של ניהול דירות להשכרה מצביעה על קיומו של עסק

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), נחקק בשנת 1987 במסגרת תיקון 75 במטרה לתת ליחידים, בעלי דירות, תמריץ להשכרת דירותיהם ולאפשר להם לשלם על הכנסתם משכר דירה מס מחזור בשיעור של 10% ובלבד שהכנסה מדמי השכירות לא תהווה הכנסה עסקית.

בשנת 2018 פורסמה בבית המשפט העליון הלכת "לשם ובירן" ע"א 7204/15 8236/16, אשר קבעה כי הכנסה מהשכרת 20-30 נכסים מצריכה לשם תפעולה עסק של ממש ולכן מהווה הכנסה עסקית, כאשר מיד לאחר מכן פרסמה רשות המיסים טיוטת חוזר אשר קבע רף נמוך בהרבה, של 10 דירות ומעלה, על מנת לסווג את ההכנסה מדמי השכירות כהכנסה עסקית (וראו הרחבה במאמר מיום 08/02/2018).

בתחילת השנה, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים בע"מ 41419-02-22 גדליה מרדכי שטרן נ' פקיד שומה ירושלים, אשר דן בערעורו של רופא שיניים (להלן: "שטרן") שבבעלותו מספר חברות, אשר לגבי אחת מהן, לצד פעילותה ברפואת שיניים, מחזיקה ב-5 דירות מגורים וכן מחזיק שטרן בחברה נוספת, אשר פעילותה המוצהרת הינה השכרת הנדל"ן שברשותה.

במישור הפרטי, החזיק שטרן עד שנת 2013 ב-9 דירות מגורים והחל משנת 2014 ב-12 דירות מגורים, אותן השכיר והן הניבו לו הכנסה בסך 540,000 ₪ בממוצע בשנה.

המחלוקת בין שטרן לפקיד שומה ירושלים הייתה, בשאלת סיווגה של ההכנסה מדמי השכירות של הדירות, כאשר בעוד ששטרן טען כי מדובר בהכנסה פאסיבית שאינה הכנסה מ"עסק" ושיעור המס עליה הוא קבוע בהתאם לסעיף 122 לפקודה, פקיד השומה קבע כי הכנסות אלו הינן הכנסות מ"עסק" ושיעור המס עליהן הוא בהתאם למדרגות המס של שטרן.

במהלך הדיון בבית המשפט התברר, כי עו"ד מטעמו של שטרן (להלן: "עו"ד ארז") עסק בניהול כלל ענייני הנכסים, השכרתם וגביית דמי השכירות בגינם. למעשה, עד לתחילת עבודתו של עו"ד ארז, הנדל"ן היחיד שהיה בבעלותו של שטרן או בבעלות החברות שבשליטתו היו המבנים בהם פעלו מרפאות השיניים. עו"ד ארז עסק בגביית דמי השכירות, בהסדרת הנדל"ן שעבר אליו בירושה, וכן עסק בטיפול משפטי בנושאים שונים, בין היתר טיפול מול הבנקים בהלוואות ומיחזורן, אשראי, טיפול בתביעות, עריכת חוזי עבודה וחוזי שכירות והיה אף ממונה על תחזוקת הנדל"ן של הקבוצה.

בית המשפט, סקר את המבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין הכנסה עסקית ובין היתר בע"א 9187/06 מגיד נ' פקיד שומה פ"ת והגיע למסקנה כי את הכנסותיו של שטרן מדמי השכירות יש לשום כהכנסה מ"עסק", על כל המשתמע מכך, ממספר נימוקים:

1. הפעולות שביצע עו"ד ארז מדגישים את האופי העסקי של הפעילות הנדל"נית וכל זאת נעשה על ידי עו"ד ארז והחברה שבבעלותו מבלי שהייתה הפרדה כלשהי בין ניהול הפעילות הנדל"נית של נכסי שטרן לבין נכסי החברות שבשליטתו.
2. שטרן ביקש לנכות את מלוא שכרו של עו"ד ארז במסגרת הוצאות החברות והדבר מלמד כי גם שכר טרחתו בגין פעולותיו בנכסים הפרטיים של שטרן, הוכר על ידי שטרן עצמו כהוצאה עסקית.
3. העובדה ששטרן השקיע את מלוא מרצו בעסקי רפואת השיניים, אין בה כדי ללמד כי רק עסק זה הוא עסקו האמיתי שכן אמנם זהו העסק שבו הוא מתמחה ובו בחר לעסוק בעצמו, אולם בעסקי הנדל"ן הוא אינו מתמחה ועל כן העמיד את איש אמונו עו"ד ארז המתמחה בתחום זה לבצע עבורו, כידו הארוכה, את המלאכה בתחום זה על הצד הטוב והמקצועי ביותר.
4. גם אם כמות הדירות במקרה זה אינה גדולה מאוד, המבחן הכמותי אינו חזות הכל, מדובר בנסיבה אחת מיני רבות שנבחנת לצורך הכרעה בשאלת אופי ההכנסות. במקרה זה, מדובר בכמות דירות שהפקת ההכנסה נעשתה באמצעות מערכת של ממש שדרשה ידיעה אישית של ממש – זו של עו"ד ארז.

בסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי מכלול הראיות והנסיבות מלמדות שההכנסה מדמי השכירות שהפיק שטרן היא הכנסה מ"עסק" וכך יש למסות אותה.

 

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה