פיצוי שהתקבל בגין וויתור על אופציה במקרקעין – מוסה כרווח פירותי

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מחיל את הגדרת "מכירה", בחלופה השניה להגדרה,  גם על פעולה של הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין (להלן: "אופציה") ועל כן למעשה עסקת אופציה הינה עסקה בפני עצמה החייבת במס שבח ורכישה ככל מכירת זכות במקרקעין.

עם זאת, החל מתיקון 50 לחוק, מעניק פרק חמישי 2 לחוק פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת אופציה, העומדת במספר תנאים מצטברים הקבועים בפרק (להלן: "אופציה ייחודית"),  אולם מחייב את המכירה הנ"ל במס רווח הון או במס פירותי בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, לפי העניין.

יש לציין, כי גם כאשר קיימת עמידה בתנאי פרק חמישי 2 לחוק, קיימת אפשרות שמנהל מסמ"ק ו/או פקיד השומה ייראו בעסקת האופציה עסקה אחרת, שאיננה נכנסת לגדרו של פרק חמישי 2 לחוק.

כך לדוגמא, בו"ע 35167-01-12 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ,  קבע בית המשפט כי מבחינה מהותית, הסכם האופציה היווה למעשה עסקת מכר והתשלום בגין האופציה נחשב באותו מקרה כמקדמה עבור עסקת המכר.

דוגמא נוספת ניתן למצוא בעניין רעי משעל (ע"מ 26719-09-12 משעל נ' פקיד שומה כפר סבא), שם קבע בית המשפט כי יש לראות את מר משעל, שרכש אופציה ייחודית לקרקע וסיחר אותה לקבוצת רכישה, כמי שביצע עסקת אקראי.

בשבוע שעבר ניתן פסק דין בע"מ 41178-10-11 מיטל נ' פקיד שומה תל אביב 1, אשר עסק בשאלה, כיצד יש למסות פיצויים שקיבל רו"ח מיטל (להלן: "מיטל")  מחברה, שלה העניק שירותי ליווי וייעוץ פיננסי, בשל ויתורו על אופציה ייחודית שנתנה לו החברה, לרכוש חלק ממקרקעין שבבעלותה?

בעוד שלטענתו של מיטל על פקיד השומה למסות רווח זה כרווח הוני, הרי שלטענת פקיד השומה יש למסות  רווח זה כרווח פירותי בגין הכנסה ממשלח יד או מעסקה אקראית בעלת אופי מסחרי.

בהתאם לעובדות המקרה, האופציה הייחודית ניתנה למיטל בשנת 2006  לתקופה של 24 חודשים, לרכוש מהחברה שטחי משרדים במתחם בשטח של עד 2,000 מ"ר ובצירוף עד 60 חניות, במחיר של 600 דולר למ"ר ו-7,000 דולר לכל חניה, כאשר תמורת קבלת האופציה שילם מיטל לחברה 6,000 דולר בתוספת מע"מ.

לאחר זמן, חתמה החברה עם חברת שטראוס על הסכם אופציה אשר סתר את האופציה שנמכרה קודם לכן למיטל ועל כן הסכים מיטל לוותר על האופציה שנמכרה לו בתמורה לקבלת "פיצוי בגין אי מימוש האופציה" בסך של 1.2 מיליון דולר, אשר דווח לפקיד השומה  – כרווח הון.

בית המשפט ניתח את נסיבות המקרה וקבע כי לאור "מבחן העל" של הנסיבות האופפות את העסקה ולאור השתלשלות העניינים מתחילתה ועד סופה, המדובר הוא ברווח פירותי, אם כהכנסה ממשלח יד ואם כהכנסה שהתקבלה מעסקה אקראית בעלת אופי מסחרי, ואין המדובר ברווח הוני.

בית המשפט קבע בהחלטתו כי האופציה שניתנה למיטל לא הייתה ניתנת אילולא היו בין מיטל לחברה קשרי עבודה שוטפים. כמו כן, קבע בית המשפט כי התשלום ששילם מיטל עבור האופציה היה מזערי ולא שיקף בשום צורה את שוויה האמיתי וכך גם תוספת המימוש הצפויה.

יתר על כן, בהתחשב בנתוני השווי האמיתי של כל מ"ר, שהיו בידיה של החברה בשעת חתימת הסכם האופציה, הרי שהרווח של מיטל מוויתור על האופציה, מהווה "הפסד" לחברה שהיה צפוי ונעשה במודע ומאחר שההנחה היא שהחברה ובעליה, ככל בעל עסק אחר, מבקשים להפיק רווח ולא הפסד מעסקם, הרי שהמסקנה הסבירה היחידה היא, שהחברה "שילמה", למעשה למיטל, עבור מתן שירותיו, באמצעות הענקת האופציה ולאחר מכן באמצעות מתן הפיצוי על ויתורו עליה.

בית המשפט הוסיף ובחן את מבחני הפעילות העסקית שנקבעו בפס"ד מגיד (ע"א 9187/06) וקבע כאמור, שבחינת מכלול הנסיבות הרלבנטיות והשתלשלות הדברים מצביעה על כך שהאופציה הייחודית ניתנה בקשר ליחסי העבודה השוטפים שבין מיטל לחברה וכחלק מהתמורה שירותי הייעוץ והליווי שהעניק לה.

אי לכך, קבע בית המשפט שגם הפיצוי שקיבל מיטל בגין ויתורו על האופציה ניתן לו בקשר לאותם יחסי עבודה וכחלק מאותה תמורה ועל כן יש למסותו כהכנסה ממשלח יד או מעסקת אקראי – מסחרית, בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה