פינוי בינוי ותמ"א 38 – תיקונים חשובים בחוק ההסדרים

במסגרת הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021, (להלן: "חוק ההסדרים") שעברה בשבוע שעבר בכנסת בקריאה שניה ושלישית, נוספו תיקונים חשובים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בכל הקשור לפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38

להלן אסקור חלק מהתיקונים שנוספו:

פינוי בינוי

  1. פרק חמישי 4 לחוק עוסק במתן פטור ממס בפרויקט פינוי בינוי, הן במכירת "יחידת מגורים" והן במכירת "יחידה אחרת", המוגדרת בסעיף 49יט לחוק, כמבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים.
    במסגרת חוק ההסדרים הובהרה הגדרת "יחידה אחרת" בכך שנוספו לה המילים "כיחידה עצמאית ונפרדת", הדבר נועד לדייק את ההגדרה באופן שיבהיר כי יחידה זו היא יחידה נפרדת לצורך עסקי.
  2. עד כה, הפטור במכירת "יחידת מגורים" הוגבל בסעיף 49כב(ב) לחוק וניתן אך ורק ליחידה מגורים אחת כאשר בסעיף 49כז לחוק, הוחל הפטור גם "ליחידה אחרת", כך שבפועל ניתן לקבל פטור ממס ליחידה אחת מכל סוג (הבהרה זו ניתנה בהחלטת מיסוי 6644/12).
    כחלק מהרצון לעודד מיזמים של התחדשות עירונית, הוחלט בחוק ההסדרים להרחיב את הפטור הקיים ולהוסיף את צמד המילים "או יותר" בסעיף, כך שהפטור יינתן לבעל זכויות המחזיק גם ביותר מיחידת דיור אחת והדבר מהווה הקלה משמעותית בדרך לקידום פרויקטים אלו. יצוין עוד, כי לא בוצע שינוי מקביל בסעיף 49כז לחוק העוסק בפטור ממס ל"יחידה אחרת".
  3. נוסף סעיף 49כז1 הקובע כי על אף האמור בחוק מיסוי מקרקעין, יראו זכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת בפרויקט פינוי בינוי (שעדיין לא מוגדרת דירת מגורים שבנייתה הסתיימה לפי סעיף 1 לחוק) כדירת מגורים הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס שבח. המשמעות היא, שזכות זו תוכל לקבל פטור/הקלה ממס כדירת מגורים במכירתה עוד בטרם קיבל הבעלים את דירתו החדשה מאת היזם.
    הוראה דומה נוספה גם לגבי זכות ליחידת מגורים בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה.

תמ"א 38

  1. בעקבות מחלוקת בין עמדת המייצגים לעמדת מנהל מסמ"ק בשאלה האם יש להתיר את הוצאות הבניה שהוציא היזם בפרויקט תמ"א 38, כנגד השבח במכירת היחידה בעתיד, נוסף סעיף 49לג(ג) לחוק, לעניין תמ"א חיזוק הקובע כי הוצאות אשר הוצאו לשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק במקרקעין, שקיבל מוכר כתמורה למכירה – לא יותרו בניכוי בעת מכירת היחידה שבה בוצעה הבניה.
  2. לעניין תמ"א הריסה ובניה, נוסף סעיף 49לג1(ב1) הקובע, כי לעניין חישוב המס במכירת דירת המגורים החלופית – יחולו ההוראות החלות על מכירת יחידת מגורים חלופית בפרויקט פינוי בינוי בשינויים המחויבים.

בדברי ההסבר נכתב, כי הוראות אלו נועדו כדי למסות את הרווח הכלכלי של הרוכש ממכירת הדירה החדשה שקיבל לאחר סיום הליך ההתחדשות העירונית, בכך שלא יתאפשר לו לנכות את ההוצאות שלא נשא בהן בפועל.

תחולה

כל השינויים האמורים לעיל, יחולו ביום פרסומו של החוק, כאשר ההוראות החלות על פינוי בינוי יחולו על כל פרויקט שיום המכירה שנקבע לגביה בפרק חמישי 4, חל ביום פרסום החוק או לאחריו. המשמעות היא, שגם דייר שבבעלותו יותר מדירה אחת שחתם כבר על הסכם פינוי בינוי, יוכל להיות פטור ממס על כל דירותיו במתחם, כל עוד לא התקיים התנאי המתלה או החלה הבנייה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il        

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה