פטור ממס בעת העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד ותיקון 235 לפקודה

בעת פירוק איגוד, קיימים 2 אירועי מס עיקריים: האחד, מכירת נכסי החברה הנותרים לידי בעלי המניות, והשני הינו "ויתור" בעלי המניות על מניות האיגוד אשר היו בבעלותם עד כה.

סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), עוסק באירוע המס הראשון ומעניק פטור ממס שבח על מכירת המקרקעין או על הקניית זכות באיגוד מקרקעין המוחזקת ע"י האיגוד המתפרק, לבעלי המניות אגב הפירוק, ובלבד שיתמלאו כל התנאים הבאים:

1. המכירה או הפעולה באיגוד נעשו אגב פירוק האיגוד המתפרק – הכוונה בתנאי זה הינה שעל הפירוק להתחיל קודם להעברת הזכויות לבעלי המניות. יש לציין כי יום תחילת הפירוק יקבע בהתאם לדיני החברות הרגילים אולם יום המכירה של הזכויות לבעלי המניות ייחשב כיום שבו התקבלה ההחלטה להעביר את הזכויות במקרקעין לבעלי המניות.
2. לא ניתנה תמורה בעד הזכות – הכוונה בתנאי זה הינה שלבעל המניות אסור לתת כל תמורה בגין קבלת הזכויות, כאשר רשות המיסים הקלה מעט את התנאי בכך שהתירה בתנאים מסוימים את העברת חובות החברה, אגב פירוקה, לבעלי מניותיה מבלי שיראו זאת כהעברה "בתמורה" אם העברה זו של החובות היתה בהתאם לשיעור החזקותיהם היחסי בחברה.
3. הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד הוקנו לבעלי הזכות באיגוד המתפרק באותה מידה שבה היו להם זכויות באיגוד המתפרק – הכוונה בתנאי זה הינה שלאחר הפירוק על בעלי המניות להחזיק בכל זכות וזכות במקרקעין במושע, בדיוק בהתאם לאחוזי החזקתם במניות האיגוד שהתפרק ואין אפשרות לחלוקה ספציפית של הנכסים.
4. ייעודה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד לא שונה למלאי עסקי, בעת המכירה או הקניה, לפי הענין – הכוונה בתנאי זה הינה למנוע חשש שהנכסים שיהפכו למלאי עסקי ברגע הפירוק, יקבלו שווי חדש ובכך כשימכרו בעתיד כמלאי עסקי, השבח שהצטבר עד לפירוק לא ימוסה.
5. בתקופה שקדמה לפירוק לא היתה באיגוד המתפרק הקצאה מטיבה – הכוונה בתנאי זה הינה למנוע העברת נכסי המקרקעין לבעלי מניות חדשים בדרך של הקצאה מיטיבה (המוגדרת בהמשך הסעיף), שהייתה עד תיקון 76 לחוק פטורה לחלוטין ממס, במקום לבצע מכירה חייבת במס. התקופה שקדמה לפירוק הינה 4 שנים שהסתיימו ביום שבו הוחל בפירוק האיגוד.
6. הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד לא נרכשו בידי האיגוד בתקופה שקדמה לפירוק – הכוונה בתנאי זה הינה למנוע חלוקת כספים לבעלי המניות, אשר היו ברגיל חייבים במס כדיבידנד, בדרך של פירוק והעברת נכסי מקרקעין פטורים ממס.

 

 

לעניין ממס רכישה , קובעת תקנה 27(ב) לתקנות מס הרכישה, כי בעלי המניות יהיו פטורים ממס רכישה בגין קבלת המקרקעין אגב הפירוק כאמור, אם המקרקעין המועברים היו בבעלות האיגוד ביום 27/7/1983 (ללא קשר למועד רכישת הזכויות באיגוד ע"י בעלי המניות המקבלים את המקרקעין).

בתיקון 235 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") שתחולתו מיום 01/01/2017 נוסף סעיף 3(ט1) לפקודה, אשר מטרתו מיסוי שימוש בעל מניות מהותי בנכסי החברה שבבעלותו. (ראו מאמר מיום 24/11/2016 בעניין הצעת החוק)

כחלק מתיקון 235 לפקודה, נוספה הוראת מעבר העוסקת במיסוי נכס מסוג דירה שהועמד לרשות בעל מניות מהותי ע"י החברה, ערב תחילתו של תיקון 235 לפקודה, אשר דנה ב-4 חלופות מיסוי:

1. כאשר בעל מניות מהותי בחר להשיב את הדירה באופן מלא לחברה עד ליום 31/12/2018.
2. כאשר בעל המניות בחר להמשיך להשתמש בדירה.
3. כאשר בעל מניות מהותי בחר להעביר את הדירה לבעלותו עד ליום 31/12/2018.
4. כאשר בעל מניות מהותי בחר להעביר את הדירה לבעלותו עד ליום 31/12/2018 ולשלם בעצמו את השבח ביום ההעברה.

במסגרת הוראת המעבר נקבע, כי הוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין לא יחולו על נכס מסוג דירה, שהועמד לשימוש בעל המניות המהותי בשנת המס 2015 ואילך, כאשר השבוע פרסמה רשות המיסים טופס 7004 חדש שבמסגרתו נדרשת הצהרה המפרטת בין היתר האם לאיגוד הייתה דירה שהועמדה לשימוש בעל מניות מהותי בשנת 2015 ואילך, ואם כן – את פרטי הדירות.

מצ"ב קישור לטופס: https://taxes.gov.il/TaxesFormsList/misui7004.pdf

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה