עמותה שבה חברים חברי קבוצת רוכשים בלבד – אינה נחשבת "גורם מארגן"

ביום 6 בינואר 2011, נכנס לתוקפו תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") אשר הגדיר לראשונה "קבוצת רכישה" – כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים או של נכס שאינו דירת מגורים, באמצעות גורם מארגן ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית.

ניתן לראות אם כן, שתנאי עיקרי להגדרת קבוצת רוכשים כ"קבוצת רכישה" הינו קיומו של "גורם מארגן".

"גורם מארגן" מוגדר בסעיף 1 לחוק "מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור".

בהוראת ביצוע 2/2013 הסבירה רשות המיסים כי באמצעות בחינת מכלול ההסכמים שנחתמו, ניתן לזהות גורם מארגן, לעיתים עו"ד לעיתים מתווך מקרקעין ולעיתים יזם, אשר מהווה את הרוח החיה בארגון הקבוצה וביצירת יכולתה להתקשר כקבוצה עם בעל הקרקע לרכישתה ובניה עליה.

מהגדרת "גורם מארגן" ומהפסיקה עולה, כי בגורם המארגן צריכים להתקיים מספר תנאים:

  1. הגורם הוא חיצוני לקבוצה, כלומר אינו חבר מחברי הקבוצה.
  2. הגורם פועל על מנת לקבל תמורה עבור השירותים הניתנים על ידו לחברי הקבוצה.
  3. הגורם פועל, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות אחרים הפועלים מטעמו, בכל שלבי ההתארגנות, החל מייזום הקבוצה, דרך רכישת המקרקעין וכלה בעבודות הבניה.
  4. הגורם המארגן הכין את המסגרת החוזית הכוללת להתארגנות על כל שלביה.

השבוע, ניתן פסק דין בו"ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה – קרני שומרון נ' מנהל מסמ"ק חדרה ובו עלתה השאלה , האם יש לראות בעמותה אשר הוקמה ע"י קבוצת רוכשים לצורך רכישת קרקע ובניית בתי מגורים לחבריה, כ"גורם מארגן" וכתוצאה מכך לראות בחברי הקבוצה כנכנסים להגדרת "קבוצת רכישה" בסעיף 1 לחוק?

מנהל מסמ"ק טען, כי תכלית התקשרותם של כל חברי הקבוצה בכלל החוזים שנחתמו הייתה רכישת דירות מוגמרות ומערכת חוזים זו גובשה עוד טרם גיבושה של קבוצת הרוכשים. כמו כן טען מנהל מסמ"ק כי קבוצת הרוכשים שחברו יחדיו וייסדו את העמותה – מהווים את "גורם מארגן" אשר דאג לפעולות שיווק והתקשרות לצורך קבלת ליווי משפטי.

ועדת הערר קיבלה את הערר תוך שהיא דוחה את טענת מנהל מסמ"ק מהנימוקים הבאים:

    1. לצורך כניסה להגדרת "קבוצת רכישה" בסעיף 1 לחוק, אין די בכך שתכלית ההתארגנות היא בניית דירות עבור חברי הקבוצה, אלא צריכים להתקיים מספר תנאים נוספים.
    2. בכל שלבי הפרויקט, נערכה התקשרות נפרדת של העמותה או של החברים עצמם, עם נותני שירותים ומבצעי עבודות בניה.
    3. עלויות הבניה, דגם הדירות ומיקומם, נקבעו רק במהלך חיי הפרויקט ולא היו ידועים לפני הצטרפותם של החברים לעמותה.
    4. אין זיקה בין הגורם המשווק, לחברת הניהול, לעורכי הדין ולקבלני הביצוע למיניהם – כל אחד נשכר לביצוע חלקו מבלי שמי מהם ארגן את שאר הדרוש להשלמת הפרויקט.
    5. העמותה אינה אלא גוף שבאמצעותו משתפים חברי הקבוצה פעולה יחדיו, עמותה שכזו, בה חברים רק חברי הקבוצה שנוסדה לצורך בניה משותפת – אינה "גורם חיצוני" ואינה יכולה להיחשב כ"גורם מארגן" בין אם פועלים חברי הקבוצה באמצעות ועד פעולה נבחר ובין אם באמצעות עמותה.
    6. העמותה לא פעלה עבור תמורה כלשהי אלא רק כנאמן עבור החברים בכל שלבי השלמת הפרויקט וכל התשלומים ששולמו ע"י החברים נועדו אך ורק לכיסוי הוצאות ומכאן ברור שהעמותה לא שימשה כ"גורם מארגן".
    7. עיתוי חתימת הסכם השיתוף, איננו מספיק כדי לקבוע שהעסקה האמיתית בה התקשרו החברים הייתה לרכישת דירה מוגמרת. די בכך שבטרם הוגשה ההצעה למכרז, היו החברים קשורים זה בזה בתנאי תקנון העמותה, כדי ללמד ש"השיתוף" ביניהם החל בטרם הרכישה.

 

 

לסיכום קבעה ועדת הערר, כי לא הוכח קיומו של גורם מארגן אחד מובהק, שפעל מתחילת הפרויקט ועד סופו כישות עצמאית אשר קיבלה תמורה ומשכך אין לראות בקבוצת הרוכשים כקבוצת רכישה בהתאם להגדרתה בסעיף 1 לחוק.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה