מס, בניגוד לאגרה, הינו תשלום חובה המוטל ע"פ חוק ע"י רשות שלטונית, ללא תמורה ישירה לקבלת שירות כלשהו.

מומחה במיסוי מקרקעין עורך דין אהרון צ'סמדיה
עו"ד מיסוי מקרקעין – אהרון צ'סמדיה

סעיף 1 לחוק יסוד: משק המדינה קובע, כי "מסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו; הוא הדין לגבי אגרות".

חוק מיסוי מקרקעין

"ספינת הדגל" של חקיקה המס בישראל הינה פקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") , העוסקת הן במיסוי הכנסותיו הפירותית של הנישום והן במיסוי הכנסותיו ההוניות של הנישום, למעט רווח ממכירת זכויות במקרקעין בישראל, אשר ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

עם זאת יודגש, כי כאשר מכירת זכות במקרקעין הינה בעלת סממנים עסקיים, היא עשויה לחזור ולהתמסות לפי הפקודה כהכנסה עסקית רגילה, ובמקרים מסוימים יחול על המכירה גם חוק מס ערך מוסף.

ייצוג משפטי על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין

זכות הייצוג בתחום מיסוי מקרקעין קיימת מאז ומעולם לעו"ד בלבד, וזאת כחלק מזכות הייצוג המובנית הקבועה בסעיף 20 לחוק לשכת עו"ד.

במסגרת תיקונים 53 ו-54 לחוק הוסף סעיף 109א לחוק אשר אפשר לרואי חשבון ויועצי מס לייצג נישומים בהליכים המתנהלים בפני מנהל מיסוי מקרקעין אולם זכות זו מוגבלת מאד וחלה רק בהתמלא כל אלה:

  1. בכל הקשור להשגה (סעיף 87 לחוק).
  2. הקשורה לחישוב המס בלבד.
  3. בתנאי שהמכירה אינה פטורה ממס.
  4. הנישום חייב בהגשת דו"ח שנתי לפקיד השומה לפי סעיף 131(א) לפקודה.

לייעוץ ופנייה לעו"ד אהרון צ'סמדיה

מס שבח ומס רכישה וההבדלים ביניהם

מכוח החוק מוטלים כיום  שני סוגי מיסים: מס שבח –מס ישיר שנוצר על הרווח מהמכירה ומס רכישה – מס עקיף שמוטל על הרוכש ללא קשר אם נוצר רווח במכירה.

מס השבח מוטל על 2 הפעולות הבאות הרשומות בסעיף 6 ו-7 לחוק כדלקמן:

סעיף 6 (א): "מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין".
סעיף 7 : "המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין."

סעיף 6(ב) לחוק מסביר מהו "השבח" עליו יוטל המס וקובע כי "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה…"

בכדי לחשב מהו השבח אנו נדרשים ל 5 נתונים עיקריים:

  1. שווי מכירה – ככלל מדובר בשווי הזכויות הנמכרות ביום המכירה.
  2. יום המכירה – למעט מקרים חריגים, מדובר ביום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד.
  3. שווי הרכישה – ככלל מדובר בשווי הזכויות הנמכרות ליום הרכישה.
  4. יום הרכישה – לרוב מדובר ביום שבו המוכר רכש את הזכויות הנמכרות.
  5. ניכויים – מדובר ברשימת הוצאות המותרות בניכוי המופיעות בסעיפים 39 עד 46 לחוק.

הקלות במס שבח ורכישה

יש לציין כי מס השבח והרכישה מוטלים על מכירת זכות במקרקעין בישראל ללא אבחנה האם המוכר/הרוכש הינו תושב ישראל או תושב חוץ, אולם כאשר מדובר במכירת זכות במקרקעין באזור יהודה ושומרון או לצורך הקלות ממס שבח ורכישה לגבי דירות מגורים, הרי שבהחלט קיימת אבחנה בין תושב ישראל לתושב חוץ.

יצוין עוד כי קיימות הקלות לתושב חוזר ותיק ולעולה חדש במס רכישה.

האם קיימים הבדלים בחיוב במס בין דירה לקרקע או לחנות?

החוק מבדיל, הן לצורכי מס שבח והן לצורכי מס רכישה, בין מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק (הגדרה שונה למס שבח ולמס רכישה), לבין מכירת זכויות במקרקעין בנכסים אחרים, כגון: קרקע, חנות, מחסן וכו'.

כמו כן יודגש, כי ההקלות הן במס שבח והן במס רכישה במכירת דירת מגורים, שמורות במרבית המקרים ליחידים בלבד ולא לחברות.

קבלת פטור ממס שבח או מס רכישה

מכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49 לחוק)  עשויה, בתנאים מסוימים, לקבל פטור מלא ממס שבח, פטור חלקי ממס שבח או להיות מחויבת בשיעור מס של 25%, בעוד שמכירת זכות במקרקעין אחרת (קרקע, חנות, משרד, מחסן, זכויות בניה, דירת מגורים שאיננה מזכה) תחויב במס בשיעור מס מלא שעשוי, בתנאים מסוימים, להגיע לכמעט 40% מס משוקלל כאשר מדובר ביחיד, ולשיעור מס חברות הקבוע בסעיף 126 לפקודה, כאשר מדובר במוכרת שהיא חברה.

לגבי מס רכישה, הרי שחישוב מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, מבוצע בהתאם למדרגות מס לעומת שיעור מס הרכישה ברכישת נכס שאינו דירת מגורים, אשר עומד על 6% עם אפשרות קבלת 1% חזרה בתנאים מסוימים.

מדרגות מס רכישה

זאת ועוד, קיימת אבחנה בין מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה בידי יחיד, לבין רכישת דירת מגורים נוספת, להלן מדרגות מס הרכישה לשנת 2020:

יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה ישלם מס לפי המדרגות הבאות:

  1. על חלק השווי שעד 1,744,505 ₪ – לא ישולם מס.
  2. על חלק השווי העולה על 1,744,505 ₪ ועד 2,069,205 ₪ – 3.5%.
  3. על חלק השווי העולה על 2,069,205 ₪ ועד 5,338,290 ₪ – 5%.
  4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ -8%.
  5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 ₪ – 10%.

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה יחויב במס לפי המדרגות הבאות:

  1. על חלק השווי שעד 5,340,425 ₪ – 8%.
  2. על חלק השווי העולה על 5,340,425 ₪ – 10%.

פנייה לעורך מיסוי מקרקעין תחסוך לכם זמן וכסף

כפי שניתן לראות, תחום מיסוי הנדל"ן הינו רחב מאד, מורכב מאד ודינמי מאד ועוסק בתחומים רבים ומגוונים כגון;

  • מיסוי קבלנים
  • נחלות חקלאיות
  • עסקאות קומבינציה
  • תמ"א 38
  • פינוי בינוי
  • קבוצות רכישה
  • עסקאות באיגודי מקרקעין
  • ועוד…

ועל כן בעת ביצוע עסקת נדל"ן מומלץ מאד להיעזר בעו"ד אשר תחום עיסוקו הספציפי הינו מיסוי נדל"ן.

משרדנו מעניק שירותים נוספים בתחום מיסוי הנדל"ן

  • ניהול ערר מס שבח / מס רכישה בפני ועדות ערר
  • ייעוץ מס ותכנוני מס בתחום של עסקאות נדל”ן
  • בחינה וניסוח הסכמים בהיבטי מס – לרבות הסכמי קומבינציה,תמ"א 38,פינוי בינוי וכו'.
  • עריכת תחשיבי מס מורכבים
  • עריכת שומה עצמית עבור מס שבח / מס רכישה מותאם במיוחד למשרדי עורכי דין בתחומי הנדל"ן עבור רשויות מיסוי מקרקעין
  • ניסוח חוות דעת בסוגיות מס מורכבות בכל הקשור למיסוי נדל"ן
  • מיסוי מכר דירות מגורים לרבות בדיקת תנאי הפטור ומיסוי לינארי מוטב
  • ניהול דיונים מול רשויות המס / ייצוג משפטי במשרדי מיסוי מקרקעין,מס הכנסה ומע"מ והגשת השגות
  • ייצוג וביצוע פעולות באיגוד המקרקעין – פירוק איגוד מקרקעין
  • מיסוי נאמנויות בחוק מיסוי מקרקעין
  • תכנון מס רכישה / מס שבח
  • טיפול מיסויי במשקיעי חוץ בתחום הנדל"ן בישראל
  • טיפול מיסויי בנושא הסדרי חלוקת עזבון של נכסי נדל"ן