סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין – הרווח הנוסף בפירוק

כחלק מתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), הוסף סעיף 71א לחוק, שכותרתו מיסוי רווח נוסף בפירוק, אשר כולל הוראות מסובכות שמטרתן להתגבר על תכנון מס, שבו חלף חלוקת עודפים בחברה החייבת במס כדיבידנד, חולקה בעת הפירוק הקרקע כדיבידנד בעין לבעלי המניות בפטור ממס, וזאת לאור הוראותיו של סעיף 71 לחוק, המאפשר העברת זכות במקרקעין וכן הקניית זכות באיגוד של איגוד מתפרק בפטור ממס, בתנאים מסוימים.

סעיף 71א לחוק, נועד לצמצם את ההפרש שנוצר בין המחיר המקורי שבו רכש הבעלים את מניות החברה, לבין יתרת שווי הרכישה של המקרקעין, (שווי הרכישה – כפי שנקבע ע"י סעיף 31 לחוק) כאשר הפרש זה יכול לבוא לידי ביטוי לטובת הבעלים אולם עשוי גם לפגוע בהם.

רווח נוסף חיובי

כאשר המקרקעין נרכשו ע"י החברה במחיר הגבוה מהמחיר המקורי של המניות, המשמעות היא שיתרת העודפים מימנה את המקרקעין ולכן בעת הפירוק, העברת המקרקעין לבעלי המניות בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק, מהווה למעשה התחמקות ממס על הדיבידנד, שהיה צריך להיות משולם לבעלי המניות אילו העודפים היו נמשכים כדיבידנד ולא כמקרקעין.

במקרה שכזה, קובע סעיף 71א שיש למסות את "הרווח הנוסף" המחושב כדלקמן:

בדיוק בשיעורי המס אילו היה מתקבל כדיבידנד או כרווחים ראויים לחלוקה לפי סעיף 94ב לפקודת מס הכנסה.

רווח נוסף שלילי

כאשר המקרקעין נרכשו ע"י החברה במחיר נמוך מהמחיר המקורי של המניות, נוצר מצב שבו בעל המניות מאבד את עלות המניות, ברגע שמוכר את המקרקעין, שהגיעו אליו בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק בעת פירוק החברה.

הסיבה לכך היא, שברגע שהמקרקעין עוברים לבעלי החברה, בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק, המחיר המקורי מופחת (ואף מתאפס כאשר הנכס היחיד הוא המקרקעין) לפי הוראות סעיף 93(ב2) לפקודה[1]  וכך מתבטל למעשה ההפסד שהיה יכול להיווצר בפירוק החברה.

בעל המניות נשאר עם מבנה ביתרת שווי רכישה נמוך, שנקבע לפי סעיף 31 לחוק, ולא מנצל לטובתו את הסכום הגבוה יותר שבו רכש את המניות.

במקרה שכזה, נוצר רווח נוסף שלילי ולכן קובע סעיף 71א לחוק, שניתן לראותו כניכוי במכירת המקרקעין או כהפסד לעניין הפקודה.

יש לציין, כי בהחלטות מיסוי 128/06 ו-2865/13 קבעה רשות המיסים, שלצורך חישוב הרווח הנוסף בלבד, תיווסף הלוואת בעלים וכן יתרת הלוואה מהבנק, בתנאים מסוימים הרשומים בהחלטות המיסוי, למחיר המקורי של המניות ובכך לצמצם את הרווח הנוסף.

הדבר נועד למנוע עיוות שעשוי להתרחש במצב שבו, הגם שהמקרקעין נרכשו במחיר הגבוה ממחיר המניות, הם מומנו ע"י הלוואות ולא ע"י יתרת עודפים ולכן אין הצדקה במקרה כזה לחייב את בעל המניות ברווח הנוסף כדיבידנד.

יצוין עוד, כי סעיף 71א לחוק, חל אך ורק על זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהועברו בפירוק לפי סעיף 71(א) לחוק לאחר 12/04/05 ושהאיגוד רכש אותם החל מיום 01/04/98.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

            אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

[1] יראו את המחיר המקורי של המניות כמחיר המקורי, בהפחתת המחיר המקורי כשהוא מוכפל ביחס שבין שוויה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד המקרקעין, לפי הענין, שמכירתם היתה פטורה ממס, לבין הסכום המתקבל מצירוף התמורה שהתקבלה כאמור בסעיף 93(א)(3) ושוויה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד המקרקעין שמכירתה פטורה ממס כפי שהיתה ביום שבו הוחל בפירוקו של האיגוד.

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה