סעיף 49י1 לחוק מיסוי מקרקעין – הוראה אנטי תכנונית במימוש אופציה

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מעניק הקלות/פטורים ממס שבח, אשר חלקם מותנים בתנאים מסוימים לרבות בתקופת צינון.

כדוגמא לכך, ניתן להביא את סעיף 49ב(2) לחוק הדורש תקופת החזקה בדירה של 18 חודשים בטרם זכאי המוכר לפטור וכן את סעיף 49ו לחוק, הדורש תקופת צינון של 3 / 4 שנים על מנת לקבל פטור ממס במכירת דירה שהתקבלה במתנה.

בפס"ד תאודור בר (ע"א 249/97) נדון מקרה שבו על מנת למכור דירה בתוך תקופת צינון מבלי לשלם את מס השבח המלא, חתמו הצדדים על הסכם אשר העניק לקונים אופציה לרכוש את הנכס מיד לאחר שתסתיים תקופת הצינון למוכרים וזאת על מנת שבמועד המימוש יהיו המוכרים זכאים לפטור ממס.

בוועדת הערר (עמ"ש 1625/95) התקבלה  טענתו של מנהל מסמ"ק לפיה הסכם האופציה מהווה עסקה מלאכותית, שכן מדובר בעסקת מכר מלאה שהולבשה באצטלה של הענקת אופציה וזאת על מנת להתחמק מתוצאת המס הנגרמת בשל מכירת דירת מגורים בתוך תקופת הצינון.

ואולם, בערעור בבית המשפט העליון התהפכה ההחלטה ונפסק, כי נסיבותיה העובדתיות של העסקה מעידות עליה כי אכן הייתה עסקת אופציה אמיתית ולא עסקת מכר שביצועה נדחה וכי הענקת האופציה מהווה מהלך לגיטימי של תכנון מס שהמערערים רשאים היו לנקוט בו.

על מנת למנוע את תכנון המס האמור, נוסף בתיקון 50 סעיף 49י1 לחוק, אשר קובע את ההוראה האנטי תכנונית הבאה:

"במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימוש אופציה, לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן הזכות לראשונה לא היתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה."

קובץ הפרשנות של רשות המיסים מסביר, כי בהתאם להוראות הסעיף בשלב מימוש האופציה, לא יהא המוכר זכאי לכל פטור או הקלה שלא היה זכאי להם בעת שמכר את האופציה לראשונה, כאשר הוראה זו אינה חלה רק על אופציות ייחודיות כמשמעותן לפי פרק חמישי 2 לחוק, אלא על כל מימוש של זכות לקבלת זכות במקרקעין.

לאור הוראות הסעיף חשוב לשים לב, כי כל "הבטחה" לרוכש כלשהו, למכור לו את הדירה בעתיד כאשר תסתיים בנייתה או כאשר תחלוף תקופת הצינון לפטור ממס, עשויה להיחשב כמתן זכות לקבלת הדירה בעתיד ומשכך הזכאות לפטור/הקלה ממס למוכר הדירה, תיבחן במועד הענקת הזכות ולא במועד מימושה, וכתוצאה מכך תישלל ממנו הזכאות עקב אי עמידה בתנאי הזכאות במועד הענקת הזכות לרוכש.

הסתכלות "מחמירה" על הוראת סעיף 49י1 לחוק, עשויה להעלות חשש כי אדם שרוכש דירה ומתחייב כלפי מסמ"ק למכור תוך 18 חודשים דירה אחרת שקיבל במתנה, כאשר התחייבות זו מתבצעת לפני שחלפה תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק, עשוי להיתקל בטענה מצד מנהל מסמ"ק, לפיה עצם ההתחייבות למכור דירה בעתיד, בתמורה לקבלת מס רכישה מופחת, כמוה כמתן אופציה ועל כן יש לבחון את זכאות המוכר לפטור ממס במכירת דירת המתנה, במועד מתן ההתחייבות ולשלול ממנו את הפטור.

עם זאת, ניתוח מעמיק של הוראות הסעיף והרציונאל האנטי תכנוני העומד בבסיסו, מביאים לידי מסקנה כי הסיכוי שתעלה טענה שכזאת מאת מנהל מסמ"ק הינו נמוך, שכן למסמ"ק אין את הכח לחייב את המוכר למכור את דירת המתנה, אלא לכל היותר לחייבו במס רכישה מלא, אם לא יעמוד בהתחייבותו.

בשולי הדברים אציין, כי הוראה אנטי תכנונית זו מצויה בפרק חמישי 2 לחוק, כאשר סעיף 9(ה) לחוק קובע, כי דין מס הרכישה לכל דבר ועניין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי, כדין המס…

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה